تعریف اجاره نامه
به گزارش ایمان و به نقل از تابناک، اشتباهات رایج درباره اجاره نامه مفصل است که ابتدا باید به تعریف اجاره نامه پی برد. تعریف اجاره در ماده 466 قانون مدنی بیان شده است.
در این ماده برایتعریف اجاره گفته شده که اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالکمنافع عین مستأجر می‌شود. در این حالت اجاره‌دهنده موجر، اجاره‌کنندهمستأجر و مورد اجاره عین مستأجر نامیده است.
اشتباهات رایج درباره اجاره نامه و قوانین ناظر بر آن
قوانین ناظر بر عقد اجاره و روابط موجر و مستأجر به تبع تحولات اجتماعیبار‌ها دستخوش تغییر شده است. از جمله مهمترین آنها، قانون مدنی وقوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ است. هر رابطه استیجاری ممکن است تحت شمول یکی از این قوانین قرار داشتهباشد؛ بنابراین در مورد هر قرارداد اجاره، ضروری است ابتدا قانون حاکم برآن قرارداد معلوم شود.
«کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی،خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن» که پس از مهرماه ۱۳۷۶، با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شود، مشمول قانون روابطموجر و مستأجر 1376 است.
اشتباهات رایج درباره اجاره نامه و قرار داد ها
قراردادی که در دفا‌تر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قراردادرسمی است. سایر قرارداد‌ها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاکو با استفاده از فرم‌های چاپی اتحادیه تنظیم می‌شود، قرارداد عادی است. قراردادهای عادی صرفاً در صورتی مشمول قانون سال ۷۶ است که اینشرایط را دارا باشد؛
۱ – مدت اجاره در آن قید شده باشد.
۲ – در دو نسخه تنظیم شده باشد.
۳ – به امضای موجر، مستأجر و دو نفر شاهد رسیده باشد.
مواردی که باید در تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود؛
*طرفین و سمت آنها
مشخصات کامل موجر و مستأجر و اقامتگاه (محل سکونت یا کار) آنها بایددر قرارداد ذکر شود. از آنجا که در صورت بروز اختلاف، احضاریه و دیگراوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می‌شود، درج نشانینادرست یا ناقص می‌تواند موجب بی‌خبر ماندن یکی از طرفین از جریاندادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود؛ بنابراین، اصرار بعضی از موجرانبه درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضررآن‌ها تمام شود.
در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد از سوی شخصی دیگر و به عنوانوکیل او قرارداد را امضا می‌کنند حتماً وکالت نامه مطالبه و پس از بررسیدقیق، تصویر آن ضمیمه قرارداد شود. ضرورتی ندارد که موجر، مالک عینمستأجره باشد و مالکیت منافع کافی است. البته در این صورت باید توجه کردکه حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد. به عبارت دیگر مستأجر ـکه مالک منافع است ـ می‌تواند در صورتی که در قرارداد اجاره، این حق ازوی سلب نشده باشد، مجدداً مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد.
*مورد اجاره و استفاده مورد نظر و اشتباهات رایج درباره اجاره نامه
محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینگ و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلاً سکونتمستأجر است، این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود.
*مدت اجاره و مال الاجاره: معمولاً قرارداد اجاره محل سکونت برای یک سالمنعقد می‌شود ولی اجاره برای مدت بیشتر یا کمتر منعی ندارد. مال الاجارهنیز اگر ترتیب دیگری مقرر نشود، باید نقداً و همزمان با امضای قراردادپرداخت شود.
* ضمانت اجرای تخلف از قرارداد
تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می‌کند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری ازموارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست.
شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانتاجرایی همچون «وجه التزام» تعیین شود.
وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرفدیگر بپردازد. مثلاً در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرضالحسنه (رهن) به مستأجر خودداری کند یا مستأجر مورد اجاره را تخلیهنکند، اگر چه می‌توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را الزام به ایفایتعهد کرد، ولی معمولاً خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی‌شود.
مهمترین نکته‌ای که در تنظیم قراردادهای اجاره باید مورد توجه قرار گیرد، قیدمدت اجاره در قرارداد است.
تعیین وجه التزام، این خسارات را جبران می‌کند. به علاوه وجود چنین شرطیدر قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه می‌کند و درنتیجه احتمال تخلف را کاهش می‌دهد.
براساس نظر اکثر حقوقدانان مهمترین نکته‌ای که در تنظیم قراردادهایاجاره باید مورد توجه قرار گیرد، قید مدت اجاره در قرارداد است. در غیر اینصورت برابر ماده 468 قانون مدنی قرار داد باطل است زیرا به صراحت درمتن ماده مذکور عنوان شده است که در اجاره مدت اجاره باید معین شود ودر غیر این صورت، باطل است. اگر در قرارداد اجاره مدت به طور صریحذکر نشده باشد و مال‌الاجاره هم از قرار روز، ماه یا سالی فلان مبلغ معینشده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود. اینمهم نیز در ماده 501 قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است.
همچنین برابر ماده 474 قانون مدنی مستاجر می‌تواند عین مستاجره را بهدیگری اجاره دهد مگر آنکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد پسموجران در هنگام تنظیم قرارداد باید به این مهم توجه کافی داشته باشند کهاگر قصد دادن چنین اجازه‌ای به مستاجر ندارند، در قراردادهای منعقد شدهاشاره کنند که مستاجر حق اجاره مورد اجاره به غیر را به صورت کلی یاجزیی ندارد برای رعایت این شرط از سوی مستاجر، وی باید ضمانت اجرایحق فسخ در صورت عدم رعایت شرط را برای خود پیش‌بینی کند، بنابراین اگرچنین شرطی در قرارداد گنجانده نشود، مستاجر برابر قانون از حق اجاره بهغیر برخوردار است.
علاوه بر موارد بالا باید گفت که عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرفمی‌شود بنابراین اگر مستاجر بعد از انقضای قرارداد، عین مستاجره را بدوناذن مالک در تصرف خود نگاه دارد، باید اجرت‌المثل به مالک پرداخت کند؛اگرچه سودی از آن کسب نکرده باشد. اگر این ادامه تصرف با اذن مالکباشد، در صورتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگراینکه مالک اجازه استفاده مجانی را به او داده باشد.
این مطلب به صراحت در متن ماده 494 قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفتهاست لذا مستاجران باید به این نکته مهم توجه داشته باشند و به وسیله توافققبلی یا مطلع ساختن یکدیگر به وسیله اظهارنامه رسمی، مدتی قبل ازانقضای قرارداد در زمینه علاقه‌مندی به تمدید قرارداد یا تحویل گرفتن ملکتصمیمات لازم را اتخاذ کنند تا از مشکلات بعدی ناشی از جهل به قوانین درامان بمانند.
عقد اجاره با فوت هر یک از موجر و مستاجر باطل نشده و فقط در صورتیباطل می‌شود که موجر برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره باشد.
در کنار مواردی که تا کنون ذکر شد، ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است کهمردم در تنظیم قراردادهای اجاره بدانند که شخص ورشکسته نمی‌تواند پساز صدور حکم توقف، مالی را اجاره دهد یا مالی را اجاره کند زیرا ادارهاموال چنین شخصی با مدیر تصفیه است. این موضوع بدان جهت است کهشخص ورشکسته اهلیت قانونی لازم و تصریح‌شده در ماده 211 قانون مدنیرا که اشعار می دارد متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند، ازدست داده است
