راهنمای خرید آپارتمان برای سرمایه گذاری

خرید خانه نوساز در سال‌های اخیر خصوصا برای سرمایه‌گذاری همواره پرطرفدارترین نوع تقاضا برای بازار مسکن بوده و عمدتا بین 40 تا 55 درصد از معاملات به همین گروه خاص تعلق دارد.

با توجه به مقایسه آماری بین سال‌های 94 تا 96، طی این سال‌ها معاملات مسکن به لحاظ تعداد آپارتمان‌های فروخته‌شده روبه افزایش بوده است. آنچه آمار نشان می‌دهد، در سال 94 خرید خانه و آپارتمان رو به افزایش بوده که این وضعیت در سال 95 به بهترین شکل خود یعنی رشد ۱۲ درصدی معاملات بدل شد؛ در واقع معاملات خرید خانه و آپارتمان در سال 95 از حالت رکود به حالت پیشرفت معاملات تغییر کرد. در سال 96 نیز بازار مسکن در وضعیت مطلوبی قرار داشت، به طوری که در این سال، تعداد معاملات مربوط به خرید خانه از مرز ۱۷ هزار واحد مسکونی گذر کرد.

در خرید خانه و آپارتمان برای سرمایه‌گذاری چه نکاتی را باید در نظر داشت؟

زمانی که قصد دارید ملکی بخرید و روی آن سرمایه‌گذاری کنید، نیاز است بدانید که ساختمان موردنظر چه ویژگی‌هایی دارد؛ از جمله:

1.   موقعیت مکانی سازه یا ساختمان موردنظر در کدام محل واقع شده است و این موقعیت مکانی، تاثیر زیادی در قیمت تمام‌شده خانه و آپارتمان دارد.

2.   بهترین زمان خرید خانه و آپارتمان زمانی است که خرید و فروش ملک کم است؛ در این بازه زمانی می‌توانید بهترین و مناسب‌ترین خرید را داشته باشید. عواملی چون فصل و ماه‌های مذهبی از جمله مواردی هستند که می‌توانند در قیمت خرید خانه و آپارتمان نیز تاثیر داشته باشند.

3.   به‌طورکلی خرید آپارتمان مسکونی به دو صورت نقدی و وام‌دار انجام می‌شود که به طور مسلم خرید به صورت نقدی می‌تواند سود بیشتری را برای ما به ارمغان آورد.

4.   سن خانه؛ یکی از فاکتورهای خیلی مهم در خرید خانه برای سرمایه‌گذاری است، معمولا سن خانه آن چیزی نیست که در سند یا پایان کار ذکر شده است، در واقع سالی که کنتور برق راه‌اندازی شده سال واقعی ساخته‌شدن خانه است. حتما هنگام خرید خانه به این امر توجه داشته باشید که به خانه‌های بالای 20 سال وام بانکی تعلق نمی‌گیرد و همچنین خانه‌هایی با سن 35 سال جز ملک کلنگی به حساب می‌آید.

5.   اگر هدف از خرید خانه سرمایه‌گذاری است، خانه‌هایی با نورگیر کمتر و نداشتن نمای بیرونی معمولا قیمتی پایین‌تر نسبت به سازه‌هایی با نما و نور مناسب را دارند.

مدیریت صفر تا صد در خرید خانه

1.   هزینه‌هایی که پس از انتخاب یک خانه باید در نظر داشته باشیم هزینه ملک، هزینه سند، هزینه ثبت‌اسناد، هزینه مالیات و کمیسیون مشاور املاک است.

2.   مسائل حقوقی در خرید آپارتمان بسیار مهم هستند. شما باید به مسائل حقوقی هنگام خرید خانه و خرید آپارتمان اشراف داشته باشید. داشتن یک قرارداد قانونی مهم‌ترین قسمت یک معامله و حق مسلم شما است، پس حتما از یک متخصص و یا یک وکیل مورداطمینان استفاده کنید.

3.   پایداری و استقامت سازه و همچنین نقشه و معماری ساختمان، کنترل جانمایی ساختمان (سازه بروی گسل احداث نشده باشد)، نوع اتصالات و مهاربندی سازه، نوع بتن مصرفی و حتی قطر میله‌گرد بکار گرفته‌شده بسیار در مقاومت ساختمان نقش دارد.

4.   در نظر داشتن تعداد واحدهای مسکونی، هنگام خرید خانه و خرید آپارتمان. همیشه به تعداد واحدهای ساخته‌شده در سازه دقت کنید معمولا ساختمان‌هایی با بیش از 20 واحد مسکونی جز املاک شلوغ و پر سروصدا به‌حساب می‌آیند و گزینه مناسبی برای خرید خانه نیستند.

5.   توجه به سیستم گرمایشی و سرمایشی، نوع کف‌پوش، عایق صوتی، کابینت‌ها، دیوار پوش‌ها و حتی رعایت اصول بهداشتی ساختمان مانند پنجره‌ها و نورگیرها را از یاد نبرید.

6.   ورودی ساختمان باید حداقل 110 سانتی‌متر و پله‌ها عرض 90 سانتی‌متری داشته باشند؛ همچنین ورودی و خروجی پارکینگ، وجود انباری، بالکن و آسانسور در ساختمان‌هایی با بیش از 4 طبقه و البته پله‌های فرار جز موارد الزامی است.

7.   حتما در زمان خرید ملک، به نوع کاربری سازه در سند و مبایعه‌نامه دقت کنید.

8.   زمان خرید خانه در تهران یا هر شهر دیگری، انجام تحقیقات محلی یکی از بهترین راه‌ها برای اطمینان از امنیت و آرامش آن مکان به شمار می‌رود

9.   نما و زیباسازی ساختمان به لحاظ نوع مصالح، تناسب با محیط و زیبایی ملک ازجمله گزینه‌هایی است که هنگام خرید خانه مسکونی بسیار موردتوجه قرار می‌گیرد.

10.    حتما بعد از انجام معامله در مشاور املاک کد رهگیری باید تهیه شود. تا جایی که امکان دارد از خرید خانه به صورت وکالتی پرهیز شود، اما اگر طرف مقابل وکالت‌نامه به همراه داشت، حتما به تاریخ انقضا و نوع وکالت‌نامه وی دقت کنید. همچنین باید اطمینان حاصل کنید که وکالت دهنده در قید حیات باشد. مشخصات مندرج در سند را با ملک مذکور مطابقت دهید. هنگام خرید خانه به امتیازاتی همچون تلفن، برق، گاز و نوع مشترک یا جداگانه بودن آن‌ها برای هر واحد دقت کنید.

تحقیقات در مورد سرمایه‌گذاری در املاک

پیش از اینکه اقدام به خرید و سرمایه‌گذاری در املاک کنید نیاز دارید تا اطلاعات خود را کامل کنید. میزان سرمایه خود را بسنجید و موقعیت ملک‌های مناسب را بررسی کنید. منطقه‌ای که در آن سرمایه‌گذاری می‌کنید می‌تواند بر میزان سوددهی سرمایه‌گذاری املاک شما تاثیر گذار باشد.

موقعیت ملک نکته مهمی در سرمایه‌گذاری

برای شناسایی موقعیت ملک می‌توانید به آژانس‌های مسکن و فعالان در زمینه املاک و مستغلات مراجعه کنید. اطلاعات خود را در مورد مکان و موقعیت ملک کامل کنید و بهترین گزینه سرمایه‌گذاری را انتخاب کنید.
در استان‌های مختلف بازار ملک یک بازار محلی است، تحقیقات محلی با کمک یک کارشناس می‌تواند برای سرمایه‌گذاری ملک ایده خوبی باشد. در تهران، و کلان شهرهایی نظیر آن، بازار ملک و مستغلات تحت تاثیر عوامل مختلف تغییر می‌کند.
از مواردی که باید هنگام بررسی موقعیت ملک برای سرمایه‌گذاری در املاک در نظر داشته باشید، امکاناتی نظیر مراکز خرید، مراکز درمانی، سیستم‌های حمل و نقل و مناطق تفریحی است.

برای بررسی موقعیت ملک موارد زیر را مد نظر داشته باشید:

• موقعیت ملک در مناطق دانشگاهی، این امکان را به شما می‌دهد تا ملک خود را پس از سرمایه‌گذاری به دانشجو‌ها اجاره دهید.
• مناطقی که جرم و جنایت در آن‌ها بیشتر است، مناطق مناسبی برای سرمایه‌گذاری نیستند.
• مناطقی که مستعد تحولات اجتماعی و بهبود محیط شهری هستند گزینه‌های مناسبی هستند.
• امتیازات هر محله را پیش از سرمایه‌گذاری ملک در نظر بگیرید.
• شناخت از خیابان‌ها و محله‌های منطقه می‌تواند به سرمایه‌گذاری ملک شما کمک کند.
• قیمت‌های روز جهت ساخت و ساز در مناطق مختلف را در نظر بگیرید.
• نرخ اجاره بها در هر منطقه را بسنجید و بر این اساس اقدام کنید.

• خرید زمین برای سرمایه‌گذاری املاک

• 

  در خصوص خرید زمین برای سرمایه‌گذاری در املاک باید توجه داشته باشید که هدف بعدی شما پس از خرید زمین چیست. مزایای خرید زمین بالا است، اما نیاز دارد تا بیشتر از سرمایه‌گذاری ملک برای آن هزینه شود.
  خرید زمین‌هایی که در مناطقی با افزایش رویه تراکم هستند بسیار سودآور خواهد بود. امکان ساخت و ساز انبوه در این موقعیت‌ها بسیار افزایش پیدا می‌کند و همین امر موجب می‌شود خرید زمین برای سرمایه‌گذاری در املاک با سود بالایی همراه باشد.
  هنگام خرید زمین نیاز است تا علاوه بر دقت روی متراژ زمین، به موقعیت زمین نیز آگاه باشید. موقعیت زمین شرایط پیش رو را برای شما آسان خواهد کرد. اگر موقعیت زمین شما در منطقه‌ای با تراکم بالا باشد، امکان پیشنهاد برای ساخت و ساز از طرف فعالان ساختمانی بیشتر خواهد بود.
  در حال حاضر قیمت زمین در جنوب تهران ارزان است و همین امر موجب می‌شود تا پس از ساخت و ساز سوددهی بالایی داشته باشد. مناطق غرب تهران نیز جزو منطقه‌های رو به رشد هستند و ساخت و ساز در آن‌ها انجام می‌شود.
  ارزان‌سازی با توجه به استانداردهای ساخت و ساز در مناطقی که زمین ارزان است و رویه رشد افزایشی دارد بهترین گزینه سرمایه‌گذاری است.
  در این میان تقاضای ساخت و ساز روی زمین‌های تجاری به شدت پایین است و ممکن است تا مدت‌ها پیشنهادی برای ساخت به شما ارائه نشود. به همین دلیل بهتر است از خرید زمین‌های تجاری در موقعیت‌ها خاص پرهیز کنید. اما باید به این نکته توجه داشته باشید که سرمایه‌گذاری ملک در موقعیت‌های تجاری اقدامی پرسود اما با ریسک بالا است.

• مدیریت املاک و مستغلات

  اگر تصمیم دارید تا در بازار ملک سرمایه‌گذاری کنید، باید توجه داشته باشید که این سرمایه‌گذاری در آینده هزینه‌هایی برای شما خواهد داشت.
  نیاز دارید تا هر یک مدت یک بار به لوله‌کشی خانه سر بزنید و تعمیرات لازم را انجام دهید. سرویس های تهویه نیز نیازمند رسیدگی هستند و هر چند وقت یک بار نیاز به رسیدگی دارند.
  اگر به سرمایه‌گذاری ملک و اجاره دادن واحدهای آپارتمانی فکر می‌کنید باید به این نکته نیز فکر کنید که پس از هر سال برای اجاره دادن واحد به فرد دیگری، ملک شما نیاز به رسیدگی‌هایی نظیر رنگ کردن دیوارها، بررسی لوله‌کشی، گچ‌کاری و … دارد.
  رسیدگی نکردن به بیشتر این امور باعث می‌شود تا در آینده مجبور باشید هزینه گزافی را برای تعمیرات بپردازید و همین امر باعث متضرر شدن شما می‌شود.