انواع ملک اوقافی و تفاوت آن‌ها برای خریدار یا فروشنده
املاک اوقافی بر اساس نوع وقف آن می‌تواند انواع مختلفی داشته باشد. به طور کلی املاک وقفی را می‌توان به ۴ دسته تقسیم کرد:
- املاک وقفی آستان قدس
- املاک وقفی شخصی
- املاک وقفی سازمان اوقاف
- املاک وقفی بقاع متبرکه
تفاوت اصلی در مورد انواع ملک وقفی، به متولی آن ملک مربوط می‌شود. به عنوان مثال، متولی املاک وقفی آستان قدس، «مدیریت موقوفات آستان قدس رضوی» است. در صورتی که املاک وقفی شخصی، توسط مالک یا وارثین وی اداره می‌شوند.
به طور کلی از نظر مسائل قانونی و ملکی، بین املاک اوقافی مختلف تفاوتی وجود ندارد. این تفاوت صرفا از این جهت است که در امور مربوط به آن ملک، با چه شخص یا سازمانی سر و کار داریم. پس نیازی نیست بابت اینکه ملک موقوفه کجاست نگرانی داشته باشید، چرا که از نظر مسائل حقوقی و معاملات ملکی تفاوتی وجود ندارد.
چطور ملک اوقافی را تشخیص دهیم؟
برای تشخیص ملک وقفی پیش از انجام معامله چند راه وجود دارد که آن‌ها را به طور مختصر توضیح می‌دهیم.
راه اول – پرس و جو کنید. برای کسب اطلاع از اوقافی بودن یا نبودن املاک یک منطقه می‌توانید از اهالی آن محل در این خصوص سوال کنید. معمولا اهالی یک محل از این موضوع اطلاع دارند. برای پرس و جو می‌توانید سراغ مشاورین املاک آن محل هم بروید.
راه دوم – استعلام از اداره اوقاف. با استعلام از سازمان اوقافمی‌توانید اوقافی بودن یک ملک را متوجه شوید. البته باید به یک نکته توجه داشته باشید. همانطور که اشاره کردیم، تمام املاک اوقافی تحت مدیریت اداره اوقاف نیست.
اگر اداره اوقاف در جواب استعلام گفت این ملک در لیست املاک ما نیست، نمی‌توانید در مورد اوقافی بودن یا نبودن آن ملک به یقین برسید؛ چرا که احتمالا دارد متولی آن، جای دیگری باشد. بنابراین باید سراغ راه بعدی بروید.
راه سوم – مطالعه و دقت به سند ملک. این راه قطعی‌ترین راه ممکن است. دو تفاوت عمده در سند ملک اوقافی با سند ملک شخصی وجود دارد. بنابراین با دقت در سند و مطالعه آن می‌توانید به راحتی به جواب سوال خود برسید.
اکثر افراد حتی پای معامله دقت لازم برای مطالعه سند را ندارند. برای تشخیص اوقافی بودن ملک، می‌توانید روی سند را نگاه کنید. در صورت وقفی بودن، این نکته روی سند نوشته شده است. همچنین داخل سند نوشته شده است: «شش دانگ از اعیان».
در سند املاک شخصی نوشته شده است: «شش دانگ از عرصه و اعیان». با توجه به این عبارات می‌توانید از وقفی بودن یا شخصی بودن ملک اطمینان حاصل کنید.
قیمت ملک اوقافی و ملک شخصی چه تفاوتی دارد؟
اصولا ملک اوقافی از ملک شخصی ارزان‌تر است. البته به آن معنا نیست که تمام املاک اوقافی باید از املاک شخصی ارزان‌تر باشد. واضح است که موقعیت، ویژگی‌ها، کاربری ملک و… روی قیمت آن اثر گذار است. اما با فرض اینکه دو ملک شرایط مشابهی داشته باشند، ملک اوقافی قیمت کمتری نسبت به ملک شخصی دارد.
خیلی‌ها تصور می‌کنند این اختلاف قیمت به خاطر مشکلات و درد سرهایی است که ملک وقف شده به همراه دارد. اما این تصور تا حد زیادی دور از واقعیت است. علت اصلی تفاوت قیمت یک ملک اوقافی با ملک شخصی، به ماهیت آن ملک باز می‌گردد نه مشکلاتی که آن ملک دارد.
علت تفاوت قیمت این است که در مورد املاک وقفی، فقط اعیان ملک به فروش می‌رسد. اما در مورد املاک شخصی، عرصه و اعیان هر دو به فروش می‌رسند. بنابراین در یک ملک وقف شده شما پولی بابت عرصه پرداخت نمی‌کنید. در این حالت طبیعی‌ست که قیمت این ملک پایین‌تر از ملک شخصی باشد.
خرید و فروش و سرمایه گذاری در ملک اوقافی
آیا املاک وقف شده به راحتی فروخته می‌شود؟ آیا خرید ملک اوقافی منطقی است؟ چه زمان خرید این نوع املاک منطقی‌ست؟
در خرید و فروش ملک اوقافی باید توجه داشته باشید که شما صرفا اعیان ملک را خریداری می‌کنید. یعنی مالکیت شما مربوط به اعیان ملک است. در حالی که مالکیت عرصه ملک متعلق به متولی آن (به طور مثال آستان قدس رضوی یا…) است.
به عبارت دیگر در خرید و فروش ملک اوقافی، شما بهای اعیان را می‌پردازید و برای عرصه به صورت سالانه مبلغی را به عنوان اجاره به متولی مربوطه پرداخت می‌کنید.
آیا می توان برای ملک اوقافی وام دریافت کرد؟
امکان دریافت وام سوالی است که بسیاری از افراد هنگام خرید ملک اوقافی دارند. شاید بتوان گفت اصلی‌ترین دلیل تمایل به خرید اینگونه املاک، کم بودن بودجه خریدار است. طبیعی‌ست که در صورت امکان دریافت وام، خرید ملک وقفی برای خریدار جذاب‌تر می‌شود.
به طور کلی شرایط دریافت وام برای ملک اوقافی با شرایط دریافت وام برای سایر املاک تفاوتی ندارد. بنابراین در وقف بودن ملک، مانعی برای دریافت وام به حساب نمی‌آید و می‌توانید از این جهت آسوده خاطر باشید.
تنها نکته مهم درباره دریافت وام برای املاک اوقافی این است که علاوه بر سند ملک، باید اجاره نامه عرصه با اداره اوقاف یا متولی مربوطه (مثلا آستان قدس رضوی یا متولی بقاع متبرکه) به نام خریدار منتقل شده باشد.
در مورد املاک شخصی، انتقال سند به نام خریدار برای دریافت وام کفایت می‌کند. اما از آن جایی که در خرید و فروش ملک اوقافی بحث عرصه و اعیان متفاوت است، باید هم سند ملک (اعیان) و هم اجاره نامه عرصه به نام خریدار منتقل شود تا امکان دریافت وام فراهم شود.
چه نکات مهمی در نوشتن مبایعه نامه وجود دارد؟
اولین نکته مهم در نوشتن مبایعه نامه، ذکر کردن آگاهی خریدار از اوقافی بودن ملک است. این کار باعث می‌شود که خریدار در آینده نتواند ادعا کند که از اوقافی بودن ملک اطلاع نداشته است.
نکته‌ی بعدی که رعایت آن در نوشتن مبایعه نامه ملک اوقافی اهمیت دارد، انتقال اجاره نامه تا تاریخ تنظیم سند، به نام مالک است. رعایت این نکته می‌تواند از مشکلات احتمالی آینده بین خریدار و فروشنده جلوگیری کند. علاوه بر این همانطور که اشاره کردیم، انتقال اجاره نامه برای دریافت وام ضروری است.
نکته ضروری دیگر، پرداخت تمام بدهی‌های ملک اوقافی (به سازمان اوقاف یا متولی مربوطه) است. البته برای اینکه از میزان بدهی‌ها مطلع شوید، باید استعلام‌های مربوطه را دریافت کنید.
آخرین نکته مهم درباره نوشتن مبایعه نامه ملک اوقافی، این است که باید در سند ملک به جای کلمه «شش دانگ عرصه و اعیان»، «شش دانگ اعیان» ذکر شود تا خریدار و فروشنده در آینده با مشکلات حقوقی مواجه نشوند.
خرید موقوفات نکات و مواردی قابل توجه مختلفی دارد که دقت به تک تک این نکات می‌توان مانع ضرر و زیان احتمالی شما شده و معامله خوبی را برای شما به همراه داشته باشد. امیدواریم با توجه و دقت در این نکات از ضرر و زیان احتمالی خود جلوگیری کنید.
