کاربری ساختمان

با نگاهی به انواع ساختمان‌هایی که در اطرافتان وجود دارد قطعاً تا به ‌حال این سؤال در ذهنتان ایجاد شده است که چگونه برخی از ساختمان‌ها جهت سکونت و برخی دیگر به‌عنوان ساختمان‌های تجاری، اداری، کشاورزی، ورزشی و انواع دیگر شناخته ‌شده‌اند، کاربری ساختمان و مجوز شهرداری این مسئله را تعیین می‌کند و شامل کاربری مسکونی کاربری تجاری و فاقد کاربری است.

شناسنامه هر ساختمان در سندی به نام پروانه ساختمان ثبت می‌شود که قبل از ساخت‌وساز باید از شهرداری گرفته شود. هرگونه ساخت ‌و سازی که بدون مجوز شهرداری صورت گیرد غیرقانونی است و شهرداری مجاز است تا مانع از ادامه ساخت ‌و ساز و فعالیت آن شود. در پروانه ساختمان علاوه بر ثبت مشخصات فنی ساختمان زیر نظر مهندسین و ناظرین باتجربه، نوع کاربری ساختمان نیز ذکر می‌شود.

کاربری ساختمان طرحی جامع و تفصیلی است که چگونگی استفاده و کاربرد ساختمان را بیان می‌کند. جهت شناخت شهر و آشنایی با چگونگی و پراکندگی فعالیت‌های شهری مطالعاتی اساسی صورت گرفته و بر مبنای آن نوع کاربری ساختمان تعیین می‌شود.

به‌طور خلاصه می‌توان گفت که نحوه‌ی استفاده از یک ملک یا ساختمان، که بر مبنای طرح تفصیلی شهرداری و بر اساس چگونگی استفاده از آن ساختمان و فعالیت‌های شهری اطراف آن مشخص می‌شود، کاربری ساختمان گویند. کاربری ساختمان در ۸ نوع کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری کشاورزی، کاربری صنعتی، کاربری خدماتی، کاربری معدن، کاربری ورزشی و فاقد کاربری تقسیم‌بندی شده است.

انواع کاربری ساختمان

• منظور از ساختمان بنایی است مستقل و مجزا که به‌وسیله‌ی دیوار از سایر بناهای هم‌جوار خود جدا می‌شود و عموماً شامل یک یا چند اتاق است.
• عموماً ساختمان‌ها به‌منظور سکونت و یا برای راه‌اندازی کسب‌وکار ساخته می‌شوند. واحد مسکونی، واحد مسکونی­_تجاری، واحد تجاری، واحد صنعتی، واحد آموزشی و بهداشتی از انواع مختلف ساختمان‌ها هستند و همان‌طوری که از نامشان پیداست با هدف خاصی ساخته می‌شوند. به‌طور مثال واحد مسکونی ساختمانی است که یک یا چند خانواده در آن زندگی می‌کنند. واحد مسکونی­_تجاری ساختمانی است که قسمتی از آن جهت سکونت و بخش دیگر برای کسب‌وکار و تجارت مورداستفاده قرار می‌گیرد. همین‌طور واحدهای تجاری برای کسب‌وکار تجاری، واحد صنعتی برای فعالیت‌های صنعتی و واحد آموزشی و بهداشتی شامل مدارس و بیمارستان و غیره هستند. به نحوه‌ی چگونگی استفاده از یک ملک که با توجه به طرح تفصیلی شهرداری و فعالیت شهری اطراف آن تعیین می‌شود کاربری ساختمان گویند لذا ساخت‌وساز در آن باید با مجوز شهرداری صورت گیرد.
• انواع کاربری ساختمان عبارت‌اند از کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری کشاورزی، کاربری صنعتی، کاربری خدماتی، کاربری  معدن، کاربری ورزشی و املاکی که فاقد کاربری هستند. در ادامه هرکدام از کاربری ساختمان به‌طور مختصر توضیح داده می‌شوند.

کاربری ساختمان مسکونی

• ساختمانی که بر اساس طرح جامع و تفصیلی شهرداری در محدوده‌ای از شهر با تراکم‌های مختلف مسکونی بنا شود این پتانسیل را دارد که افرادی در آن سکونت کنند بنابراین مجوز شهرداری آن با کاربری مسکونی صادر می‌شود.
• حتی زمینی که در تراکم‌های مسکونی شهر واقع‌شده است می‌تواند کاربری مسکونی داشته باشد. املاک با کاربری مسکونی به سه دسته آپارتمان، ویلایی و زمین مسکونی تقسیم می‌شوند.
• امروزه با افزایش جمعیت و نبود زمین کافی اغلب واحدهای مسکونی در یک یا چند ساختمان واقع می‌شوند که ورودی اصلی، راه‌پله و گاها پارکینگ و حیاط آن‌ها مشترک است به این‌گونه ساختمان‌ها آپارتمان گفته می‌شود.
• قسمت‌هایی که به‌صورت مشترک بین اهالی ساختمان استفاده می‌شود بخش مشاع ساختمان نامیده می‌شود. برای یک آپارتمان علاوه بر کاربری مسکونی می‌توان کاربری تجاری و اداری نیز اخذ کرد. ساختمان‌های ویلایی ساختمان‌هایی یک یا چندطبقه هستند که ورودی اصلی، حیاط و تمامی امکانات موجود در آن مستقل بوده و به‌صورت مشترک با واحدهای مسکونی دیگر استفاده نخواهد شد.
• زندگی در خانه‌های ویلایی با آسایش بیشتری همراه است زیرا نیازی نیست تا بخش‌هایی از ساختمان را با افراد ساکن در ساختمان‌های مجاور شریک شد. زمین با کاربری مسکونی زمینی است که ساخت‌وسازی در آن انجام‌نشده اما مجوز شهرداری جهت ساخت واحد مسکونی برای آن صادر می‌شود و یا امکان اخذ مجوز شهرداری برای ساخت ساختمان مسکونی  برای آن فراهم است.

محله‌ی زمین چه تاثیری روی قیمت زمین تجاری و زمین مسکونی دارد؟

در خصوص زمین‌های مسکونی هر چه به سمت شمال شهر و محله‌های مرفه‌نشین‌تر برویم، قیمت افزایش پیدا می‌کند. در خصوص زمین‌های تجاری نیز همین قاعده وجود دارد.

سوالی که ایجاد می‌شود این است که آیا بالاتر بودن محله ملک، باعث تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی می‌شود؟ در ادامه جواب این سوال را به صورت کامل شرح می‌دهیم.

پیش از پاسخ به این سوال باید بدانید فارغ از اینکه زمین در چه محله‌ای قرار داد، همیشه قیمت زمین تجاری از قیمت زمین مسکونی بالاتر است.

بنابراین حالا با توجه به اینکه می‌دانیم همیشه قیمت زمین تجاری بالاتر از زمین مسکونی است، می‌توان این سوال را مطرح کرد که آیا بهتر بودن محله ملک، باعث افزایش اختلاف بین قیمت زمین تجاری و مسکونی می‌شود؟ پاسخ به این سوال منفی است.

فرض کنید یک زمین تجاری در جنوب شهر داریم که قیمت هر متر مربع آن ۱۰۰ میلیون است. یک زمین مسکونی هم در همان محله داریم با قیمت هر متر مربع ۲۰ میلیون تومان.

حالا اگر یک زمین تجاری و یک زمین مسکونی در بالای شهر داشته باشیم که ویژگی‌های یکسانی با این دو زمین داشته باشند قیمت آن‌ها چگونه است؟

با توجه به توضیحاتی که دادیم، اگر قیمت زمین مسکونی در بالا شهر ۶۰ میلیون تومان (یعنی ۳ برابر پایین شهر) باشد، قیمت زمین تجاری باید حدود ۳۰۰ میلیون تومان (باز هم ۳ برابر پایین) شهر قیمت گذاری شود. البته توجه داشته باشید که فرض کردیم تمام ویژگی‌های این زمین‌ها کاملا یکسان است.

حالا برویم سراغ عاملی که باعث بر هم خوردن این روابط و ایجاد تفاوت چشمگیر بین قیمت زمین تجاری با مسکونی می‌شود. این عامل پاخور است.

چرا پاخور اصلی‌ترین عامل تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی است؟

پاخور اصطلاحی شناخته شده بین کسبه و مشاورین املاک است. خوب بودن پاخور به این معناست که رفت و آمد زیادی در اطراف ملک تجاری وجود دارد. اما آیا هر رفت و آمدی پاخور حساب می‌شود؟ خیر!

در واقع رفت و آمدی که شانس فروش را برای کسبه افزایش دهد پاخور به حساب می‌آید. در نتیجه می‌توان گفت مغازه‌هایی که بر خیابان‌های تجاری هستند پاخور بیش‌تری دارند. مغازه‌های که در خیابانی واقع شده‌اند که بورس خرید و فروش کالاهای خاصی هستند، پاخور مناسبی دارند.

می‌توان خیابان جمهوری تهران را به عنوان یکی از نقاطی که پاخور بسیار مناسبی دارد شناخت. همانطور که می‌دانید خیابان جمهوری به هیچ وجه جزو محله‌های بالا شهر تهران به حساب نمی‌آید. اما ارزش زمین تجاری در خیابان جمهوری بیش‌تر از محله‌ای مثل محله نیاوران است.

در زمان نوشته شدن این مقاله، قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در جمهوری حدود ۱۷ میلیون تومان و در نیاوران حدود ۴۵ میلیون تومان است. در حالی که قیمت تجاری در جمهوری ۱۵۰ میلیون تومان و در نیاوران ۱۲۰ میلیون تومان است.

همانطور که می‌بینید می‌توان گفت پاخور مهم‌ترین عامل در ایجاد تفاوت قیمت زمین تجاری با زمین مسکونی است. چرا؟ واضح است. هیچ چیزی برای کسب و کار مهم‌تر از داشتن مشتری بیش‌تر و فروش بیش‌تر نیست. پاخور عاملی است که مشتری بیش‌تری برای ملک تجاری به همراه می‌آورد.