فروش ملک در زمان اجاره

فروش ملک در زمان اجاره یکی از مواردی است که می تواند برای مستاجرین موجب دردسر و سردرگمی شود لذا آشنایی با نکات حقوقیدر مورد آن می تواند از بسیاری مشکلات جلوگیری کند. فروش ملک در زمان اجاره به لحاظ حقوقی کاملا مجاز بوده و مالکین اجازهفروش ملک خود را دارند. اما در این میان در برخی موارد به سبب اختلافاتی که بین فروشنده و خریدار و یا مستاجر با آنها به وجود میآید، شاهد مشکلاتی در این نوع معاملات هستیم.

یکی از مواردی که بایستی فروشندگان حتما به آن توجه داشته باشند این است که به مالک جدید در مورد حضور مستاجر اطلاع داده و بارضایت وی اقدام به انجام معامله کنند. علاوه بر این بایستی بر سر ادامه قرارداد اجاره و یا تخلیه ملک به نتیجه برسند. در ادامه به برخیاز این مشکلات و نکات مربوط به آنها خواهیم پرداخت.

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست؟

فروش ملک تحت اجاره برای مستاجر می تواند موجب بلاتکلیفی شده و برای مدتی سردرگمی وی را در پی داشته باشد. از نظر حقوقی وبر اساس قانون مدنی در صورت فروش ملک قرارداد اجاره می تواند ادامه داشته یابد و تنها در صورت توافق طرفین و رضایت مستاجرمی تواند به ختم قرارداد منجر شود.

در صورتی که فروشنده و خریدار نسبت به تخلیه ملک توافق پیدا کنند بایستی با مستاجر هماهنگکرده و در صورت تمام نشدن مدت اجاره بایستی مبلغی به عنوان خسارت به وی پرداخت شود. در مواردی نیز شرایط تخلیه ملک درصورت درخواست مالک در قراردادها ذکر می شود که در این صورت مستاجر بایستی ملک را با درخواست مالک تخلیه کند و به سببتوافق صورت گرفته نیازی به پرداخت خسارت نمی باشد. در این صورت تخلیه ملک منوط به توافق خریدار و فروشنده خواهد بود و درصورت رضایت خریدار امکان ادامه قرارداد نیز فراهم بوده و میتوان قرارداد اجاره را به نام مالک جدید تنظیم کرد.

اخطار تخلیه ملک

در صورت صادر شدن اخطار تخلیه به سبب فروش ملک، مستاجر بایستی در زمان مقرر شده در اخطاریه نسبت به تخلیه ملک اقدام کندو در غیر اینصورت مالک به موجب اخطاریه موجود، می تواند نسبت به احقاق حق خود اقدام و از طریق مراجع قانونی آنرا پیگیری کند.اخطاریه های صادر شده معمولا  14 روز پس از امضای قولنامه فروش صادر شده و به اطلاع مستاجر می رسد.

چرا که استفاده ازاخطاری برای تخلیه به سبب فروش ملک، تنها در این مدت نسبت به قرارداد امکان پذیر خواهد بود و نمی توان پس از مدت طولانی ازقرارداد فروش از این اخطاریه استفاده کرد. نکته ای دیگر که در این موارد باید به آن توجه داشت این است که اخطاریه مورد نظر بایستیبه گونه ای تنظیم شود که مستاجر حداقل 60 روز برای تخلیه و نقل مکان مهلت داشته باشد و تا تاریخ مورد نظر برای تخلیه به آنها زمانداده شود.

تخلیه پیش از موعد ملک

در بسیاری موارد مستاجرین به سبب اطلاع از فروش ملک نسبت به تخلیه آن اقدام کرده و پی از اتمام زمان درج شده در قرارداد اجارهملک را تحوبل می دهند. این مورد برای فروشندگان بسیار جذاب میباشد چرا که می توانند با خیال راحت ملک را به خریدار تحویل داده وبه مفاد قرارداد عمل کنند. اما نکته ای که در این میان باید مستاجرین مد نظر داشته باشند این است که به سبب تخلیه پیش از موعدامکان قرارگرفتن در شرایط فسخ قرارداد برای آنها بوجود آمده و در صورت عدم دریافت رضایت مکتوب از مالک میتواند برای آنها دردسرهایی ار در پی داشته باشد. از آنجایی که فسخ قرارداد می تواند برای طرفین به پرداخت خسارت منجر شود بایستی ملک با رضایتکتبی از مالک تحویل داده شود تا از پرداخت هزینه های جانبی و خسارت به مالک جلوگیری شود.

نکات تکمیلی

• در صورت عدم اطلاع خریدار از حضور مستاجر در زمان عقد قرارداد، خریدار می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کردهو حقوق خود را طلب کند.
• در صورت وجود قرارداد اجاره مدت دار مالک ملک نمی تواند درخواست تخلیه ملک پیش از موعد مقرر را داشته باشد.
• در صورت اطلاع خریدار از حضور مستاجر و امضای قرارداد بایستی تمامی مفاد ذکر شده در قرارداد اجاره از جملهپرداخت مبلغ ودیعه و یا هزینه تعمیرات را به عهده گرفته و در زمان لازم آنها را اجرا کند.
• پس از عقد قرارداد فروش مستاجر موظف به پرداخت اجاره بها به مالک جدید می باشد.
• پس از فروش ملک و ادامه قرارداد اجاره تمامی مفاد قرارداد پابرجا بوده و خریدار یا همان مالک جدید متعهد به انجامآنها می باشد