چه ملکی را نمیتوانیم بخریم؟
با افراد ممنوع المعامله ، افراد دارای سن کمتر از هجده سال (صغیر) افراد فاقد رشد فکری و روحی ای که توانایی اداره امور مالی خود را ندارند (محجور و سفیه و مجنون)، تاجر ورشکسته و افرادی که بر اساس رای دادگاه ممنوع المعامله هستند، نمی توان معامله ملکی انجام داد.
برای معامله ی ملکی با این افراد، حسب مورد باید با ولی، قیم، نماینده دادستان و یا مدیر تصفیه ی آنها قرارداد منعقد کرد. همچنین در حالات زیر ملک اشخاص بدهکار قابلیت معامله ندارد:
- اگر شخص در شرایط ورشکستگی باشد.
- اگر از سوی دادگاه حکمی به نفع طلبکاران شخص صادر شده و بدهکار بر اساس آن حکم محکوم به پرداخت بدهی شده باشد .
- اگر بر اساس سند رسمی و یا لازم الاجرا (مانند چک) از سوی اداره اجرای ثبت ، اجراییه ای علیه شخص صادر شده باشد .
- اگر ملک به دلیل بدهی مالک بازداشت باشد .
- در صورتی که ملک در رهن طلبکار مالک باشد .
نکات اصلی عقد قرارداد
- قبل از امضاء قرارداد حتماٌ به صورت کامل متن را مطالعه کنید.
- اگر قرارداد در چند برگه نوشته شده است، طرفین باید همه برگه ها را امضایی اصیل و غیر کاربنی کنند و نباید به امضای برگه آخر اکتفا کنند .
- طرفین، علاوه بر امضا، حتماٌ اثر انگشت خود را نیز درج کنند .
- حتماٌ امضای طرفین در یک جلسه و در حضور یکدیگر انجام شود و به هیچ عنوان در غیاب یکی از طرفین قراردادی امضاء نشود.
- به هیچ عنوان قرارداد به صورت سفید امضاء در اختیار مشاور املاک دریافت کنید.
- بعد از امضای قرارداد حتماٌ نسخه مربوط به خود را از مشاور املاک دریافت کنید.
- هر سه نسخه امضا شده را نزدمشاور املاک قرار ندهید، بلکه یکی از آن ها را خودتان تحویل بگیرید .
- از زمان امضای قرارداد تا زمان دریافت کدرهگیری ، بهتر است اصل سند مالکیت به صورت امانت نزد مشاور املاک قرار داده شود.
- از مدارک شناسایی طرفین و اسناد ملک کپی تهیه شده و به خریدار ارائه شود .
- از صحت کدپستی قید شده قرارداد اطمینان حاصل نمایید .
ماده قانون های پیرو املاک غیر منقول
ماده 22 قانون ثبت بیان میدارد:
«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت میشود که وارث و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است». نویسنده در این مقاله به ادامه شرح و تفسیر این ماده میپردازد.
فصل چهارم: دولت و اموال غیر منقول
مبحث اول ـ هیأتها و مراجع تصمیم گیرنده در خصوص اموال غیر منقول
گفتار اول ـ هیأت نظارت و شورای عالی ثبت
هیأت نظارت طبق ماده 6 ق. ث تشکیل و به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک رسیدگی مینماید. در مقر هر دادگاه استان، هیأت مزبور مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل و به اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی مینماید.
الف ـ وظایف هیأتهای نظارت
ماده 25 اصلاحی ق. ث تشکیل حدود صلاحیت و وظایف هیأتهای نظارت را بیان کرده است. شکایت اشخاص از عملکرد مامورین اداره ثبت و اختلافات اداری که ما بین اشخاص و ادارات ثبت به وجود میآید در صلاحیت هیأتهای نظارت است.
مسائل و موضوعاتی که توسط هیأتهای نظارت مورد رسیدگی و حکم قرار
میگیرد به قرار ذیل است:
1 ـ اشتباهاتی که در جریان عملیات مقدماتی ثبت واقع شده است
عدم رعایت قانون در طی عملیات مقدماتی ثبت املاک در هیأت نظارت مورد رسیدگی قرار گرفته و ممکن است حکم به ابطال عملیات داده شود چون ملک در دفتر املاک ثبت نشده است بنابراین ابطال عملیات مقدماتی ثبت تضییع حق متقاضی ثبت یا اشخاص ثالث نمیباشد و تصمیم اداری به حساب میآید.(1)
2 ـ کشف اشتباه بعد از ثبت در دفتر املاک
ثبت در دفتر املاک به منزله حق مکتسبه برای متقاضی ثبت یا مدعی مالکیت در عملیات مقدماتی ثبت اشتباهی واقع شده و بعد از ثبت در دفتر املاک اشتباه مزبور کشف شود. رفع اشتباه تا جایی که به حقوق اشخاص ثالث مربوط نشود با هیأت نظارت است.(2)
3 ـ اشتباه در مفاد اسناد رسمی
سند مالکیت یا اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی ممکن است دارای اشتباه مربوط به ظاهر سند بوده یا قانون رعایت نشده باشد. فرض بر این است که عدم رعایت قانون یا اشتباه در طرز تنظیم اسناد رسمی بدون سوء نیت واقع شده است. بدیهی است در صورت احراز سوء نیت موضوع دارای تبعات کیفری خواهد بود.
بند 7 ماده 25 ق. ث اشتباه در مفاد اسناد رسمی را ناشی از دو عنصر بیان کرده است:
1/3 ـ اشتباه در طرز تنظیم اسناد
این نوع اشتباهات مربوط به ظاهر سند است و بدون تصریح در قانون رسمیت سند ساقط نمیشود. به عنوان مثال اگر در سند معامله نام وکیل به جای اصیل قید شده
