چرا می گویند به هیچ وجه ملک وکالتی نگیرید؟

محمد ذکایی، قاضی بازنشسته دادگستری و مستشار دادگاه تجدید نظراستان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار قضایی خبرگزاری تسنیم افزود: یکی ازروش‌های شایع در خرید و فروش املاک در سال‌های اخیر “خرید و فروش ملک وکالتی” است؛ روشی که خریداران را در صورت عدم آگاهی از حقوق خود بامشکلات عدیده‌ای همچون فسخ وکالتنامه در صورت فوت فروشنده یا امکانفریب خوردن خریدار و دیگر مشکلات روبه‌رو می‌کند.

وی در تعریف سند وکالتی افزود: در این نوع سند فروشنده به خریدار وکالتبلاعزل می‌دهد که به وکالت از فروشنده اقدامات مقدماتی مربوط به انتقال وثبت رسمی معامله را انجام دهد و سند را به نام خود و هر فرد دیگری منتقلکند و در واقع این موضوع به خرید وکالتی معروف شده است.

این مستشار دادگاه تجدیدنظر استان تهران با اشاره به مواردی که خریدارانو فروشندگان املاک وکالتی باید به آن توجه کنند تا با مشکل روبه‌رو نشوند،عنوان کرد: اولاً خریدار باید مبایعه‌نامه عادی با فروشنده تنظیم کند و وکالتآن نیز «بلاعزل» تنظیم شود

همچنین در مبایعه‌نامه باید ذکر شود که خریدار دارای تمام اختیارات قانونیاز جمله حق فروش به هر شخص حتی به خودش است و عنوان «به هر قیمت»نیز باید ذکر و این موضوع مرقوم شود که موکل حق مطالبه ثمن را از خودساقط کرد.

اهمیت ملک وکالتی

وی تأکید کرد: یکی از موارد مهم دیگری که خریداران باید به آن توجه داشتهباشند این است که در زمان تنظیم وکالت‌نامه، بدهی‌های ملک از جملهعوارض شهرداری، مالیات و یا بدهی به بانک را بررسی کنند تا ملک بدهینداشته باشد.

این قاضی بازنشسته افزود: یکی دیگر از مشکلاتی که ممکن است در ایننوع معاملات ایجاد شود این است که امکان دارد اصل سند به عنوان وثیقهوام در رهن بانک باشد، اطلاع از این موضوع با اخذ استعلامات مربوط بهانتقال قطعی سند و اخذ «استعلام عدم بازداشت» از اداره ثبت، مُیسّرنیست، لذا احتمال ضرر و فریب خریدار در این صورت وجود دارد.

ذکایی ادامه داد:«گاهی نیز ممکن است فردی ملکی را 100 میلیون بخرد وبعداً متوجه شود که این ملک 100 میلیون به بانک بدهکار است. در اینصورت تنها راهکار برای خریدار مراجعه به مراجع قضایی و استیفای حقوقخود است.

مدرس مرکز آموزش قوه قضاییه درباره موضوع فسخ وکالت‌نامه در صورتفوت فروشنده، گفت: در این زمینه چند نظر وجود دارد؛ نخست آنکه در قانونعقد رهن، این موضوع پیش‌بینی‌شده است و راهن می‌تواند در فروش ملک بهمرتهن وکالت دهد حتی بعد از فوتش اما در مورد «ملک»، رویه قضاییمی‌گوید فوت فروشنده عقد وکالت را فسخ می‌کند.

ملک وکالتی و بقای وکالت

این حقوقدان افزود: برخی تصور می‌کنند که با تصریح «بقای وکالت» درصورت فوت موکل، می‌توانند مشکل را حل کنند ولی باید توجه داشت که اگرفروشنده‌ای که به شما وکالت بلاعزل می‌دهد و در آن قید «بقای وکالت» درصورت فوت را مرقوم کند و بعد از آن فوت کند، عقد وکالت بین او و خریدارفسخ می‌شود و خریدار نمی‌تواند از وکالت‌نامه بلاعزل برای انتقال سنداستفاده کند.

ذکایی در خصوص تنظیم وکالت‌نامه خرید و فروش ملک در دفاتر اسنادرسمی گفت: مردم باید به این موضوع توجه داشته باشند که حتماً تنظیموکالت‌نامه بلاعزل باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و این کار نباید دربنگاه‌های املاک انجام شود.

وی در پایان ضمن توصیه به مردم خاطرنشان کرد: با توجه به معضلات ومشکلاتی که ممکن است در معاملات املاک به صورت وکالتی به وجود آید،توصیه می‌کنم که مردم از خرید و فروش املاک با این روش خودداری و ملکرا به صورت سند رسمی خریداری کنند؛ چراکه این صورت خیال آنها راحت‌ترمی‌شود و با مشکلاتی مانند فسخ وکالت‌نامه در صورت فوت فروشنده یاامکان فریب خوردن خریدار و دیگر مشکلات روبه‌رو نمی‌شوند.