حدود تصرفات شریک در مال مشاع
هر یک از شرکا در ملک مشترک و مشاع نمی‌تواند به تنهایی اختیارات همه شرکا را داشته باشد و در واقع با محدودیت‌هایی روبه‌رو هستند. از آنجا که ملک مشاع، متعلق به دو نفر یا بیشتر است، حق استفاده از کل آن ملک نه فقط یک نفر بلکه برای همه شرکا یکسان است.
در قانون مدنی بر صحیح بودن اجاره ملک مشترک اشاره شده است. بنابراین میتوان گفت اجاره دادن ملک مشاع هم به شریک و هم به غیر شریک درست است. اما موضوع اجازه شریک و تأثیر آن بر قرارداد اجاره به شرح زیر است.
اجاره بدون اذن شریک در ملک مشاع
اجاره دادن ملک مشترک بدون رضایت قبلی شریک، زمانی صحیح است که به شرکای دیگر ضرر نرساند. شایان ذکر است اجاره دادن ملک مشترک بدون گرفتن رضایت قبلی شرکا، اگر چه بی‌حرمتی به آنها تلقی میشود.
اما به درستی و صحت قرارداد اجاره خللی وارد نمی‌کند، در نتیجه اجاره دادن ملک مورد نظر صحیح بوده و مثل هر قرارداد دیگری دو طرف را ملزم میکند که به تعهدات خود عمل کنند. بنابراین اگر مستأجر خساراتی بر ملک مشاع وارد کند، شرکای دیگر میتوانند خلع ید چنین مستأجری را نیز از دادگاه درخواست کنند.
در قرارداد اجاره لازم است که ملک به مستاجر با رضایت شرکا تحویل داده شود. در صورتی که شرکا بدون دلیل از دادن مجوز خودداری کنند و باعث ضرر رساندن به شریک شوند دادگاه به نفع متضرر رأی به تحویل ملک می‌دهد و شرکای دیگر را مجبور به همکاری با شریک متضرر میکند.
به بیان دیگر اجاره بدون گرفتن رضایت قبلی شریک در ملک مشاع هرچند صحیح است، اما برای فرد اجاره دهنده مسئولیت ایجاد خواهد کرد زیرا نمی‌تواند بدون رضایت شرکا و بدون دریافت حکم دادگاه در این خصوص ملک را به مستاجر تحویل دهد.
ماده ۵۷۱ قانون مدنی شرکت را بدین شرح تعریف می کند : « شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه . »
مطابق این تعریف در شرکت، حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد جمع میگردد. واضح است که مقصود از حقوق مالکین متعدد، حقوق مالکیت ایشان است یعنی چند نفر در آن واحد مالک یک شیئی هستند. اجتماع حقوق در یک شیئی بدو صورت قابل تصور است.
تصرفات مادی
تصرفات مادی ممکن است به منظور اجراء یک عمل حقوقی تشکیل یافته ، انجام گردد یا آنکه هیچگونه ارتباطی با تصرفات حقوقی و اعمال حقوقی نداشته باشد، و نیز ممکن است بدون اذن شرکاء دیگر بعمل آید یا با اذن ایشان انجام شود. این بحث در دو قسمت به شرح زیر بررسی میشود :
تصرف مادی بدون اذن شرکاء دیگر
هیچیک از شرکاء، قانونا“ نمی تواند بدون اذن سایر شرکاء در مال مشاع تصرف کند، اعم از آنکه این تصرف مادی به منظور اجراء یک عمل حقوقی باشد، مانند آنکه شریک سهم خود را از مال مشاع به دیگری اجاره دهد و آنرا برای استفادة مستاجر به وی تسلیم کند، یا آنکه تصرف مادی ارتباطی با عمل حقوقی نداشته باشد، مانند آنکه شریک بدون اذن سایر شرکاء در مال مشاع تغییراتی بدهد یا آنکه شخصا“ در خانه مشاع سکنی گزیند. عدم جواز تصرف شریک در مال مشاع، بدون اذن شرکاء دیگر، عقیدة فقهای امامیه است. در حقوق مدنی ایران نیز باید بر عدم جواز تصرف مادی شریک بدون اذن شرکاء دیگر اظهار نظر کرد زیرا :
- از جهت مقررات قانون مدنی ، هر چند در فصل مربوط به شرکت ماده ای نمی توان یافت که این تصرف را صریحا“ منع کرده باشد، ولی عدم جواز را میتوان به طور ظهوری از مفهوم پاره ای مواد مذکور دراین فصل نظیر مادة ۵۷۹ قانون مدنی و بطور صریح از مواد دیگری که درسایر فصول قانون مدنی آمده است (نظیر ماده ۴۷۵) بدست آورد. مفهوم ماده ۵۷۹ اختیار هر یک از شرکاء غیر ماذون در اداره مال شرکت را در اقدام انفرادی و استقلالی آنها نسبت به ادارة مال مشاع نفی میکند، و ماده ۴۷۵ قانون مدنی تسلیم عین مستاجر ه را به مستأجر ، موقوف به اذن شریک می نماید .
- ازجهت قواعد و اصول کلی نیز می توان به عدم جواز تصرف مادی شریک بون اذن شرکاء دیگر قائل شد زیرا با تحلیلی که از تئوری اشاعه بعمل آمد، معلوم میشود که در شرکت، حقوق متعددمالکیت در آن واحد بر یک شیئی استقرار پیدا میکند و تصرف مادی هر شریک در مال مشاع ، هر چند تصرف در موضوع حق مالکیت خود اوست لکن این تصرف عینا“ با تصرف در حق مالکیت شرکاء دیگر ملازمه دارد و مسلم است که عدم جواز تصرف در حقو ق دیگران ، تصرف مادی مورد بحث را غیر قانونی میسازد.
توجه به این نکات ، در خصوص عدم جواز تصرف مادی شریک در مال مشاع ، تردیدی باقی نمی ماند . با استفاده از این بحث میتوان حکم این مسأله را یافت : که هر گاه شریکی مثلا سهم خود را از یک باب خانه مشاع به دیگری اجاره دهد وخانه را بدون اذن شرکاء جهت استفاده مستأجر به وی تسلیم کند، آیا شریک یا شرکاء دیگر میتوانند رفع تصرف و خلع ید مستأجر را از خانه مشاع در خواست کنند؟
پاره ای از محاکم از قبول این نظر امتناع دارند و چنین استدلال می کنند که نمی توان به در خواست شریکی که اذن در اجاره مال مشاع یا تصرف مستاجر را نداده است ، مستأجر را محکوم به خلع ید نمود زیرا مالکیت شریک خواهان خلع ید مشخص و مفروز نیست تا بتوان آنرا از تصرف مستأجر خارج نمود و خلع ید مستأجر نسبت به سهم شریک خواهان ملازمه با خلع ید نسبت به سهم شریک موجر دارد در نتیجه رفع تصرف مستأجر از سهم شریک خواهان امکان ندارد .
این استدلال ضعیف به نظر میرسد زیرا با توجه به آنچه گفته شد تصرف شریک موجر یا مستأجر او در ملک مشاع ، بدون اذن شرکاء دیگر غیر قانونی و بدون مجوز است و چنین تصرفی محترم نیست ، و بنابراین در خواست رفع تصرف مذکور قانونی است .
در واقع خلع ید مستأجر از سهم شریک خواهان غیر ممکن نیست و این امر با رفع تصرف غیر قانونی مستأجر از تمام ملک مشاع امکان دارد. همین حکم را میتوان در موردی ثابت دانست که عقد اجاره با رضایت همه شرکاء منعقد گردیده است ولی رابطه استیجاری به جهتی از جهات، به حکم قانون نسبت به بعضی از شرکاء زایل میشود، مانند آنکه مستأجر عین مستأجر ه را در غیر مورد مذکور در اجاره و بر خلاف اوضاع واحوال مستنبط استعمال کند و با عدم امکان منع او ،بعضی از شرکاء با استفاده از ماده ۴۹۲ قانون مدنی ، عقد اجاره را فسخ کنند .
