منظور از عرصه و اعیان چیست؟
مفهوم عرصه و اعیان برای تمامی املاک سند دار و سندهای ملکی با کاربری های متعدد از جمله مسکونی، تجاری، اداری و … معنا پیدا می کند. بر اساس تعاریف مشخص شده منظور از عرصه زمینی است که ساختمان (ویلایی، مجتمع کم واحد، برج، مجتمع تجاری و…) بر روی آن احداث شده و منظور از اعیان همان ساختمان می باشد که بر روی عرصه بنا شده است یعنی تمامی واحد های احداث شده در یک برج یا آپارتمان جزو اعیان آن ملک به شمار می رود. پس بطور کلی عرصه را همان زمین و اعیان را ساختمان مربوطه می گویند.
عرصه و اعیان در املاک و زمین های موقوفی به صورت مجزا فروخته شده و بسته به نوع خرید مشخص می شوند اما در بسیاری از معاملات ملکی که به صورت شش دانگ انجام می شود عرصه و اعیان ملک هر دو بهمراه یکدیگر به فروش می رسند. بطوری که در املاک شخصی، که یک نفر صاحب تمامی ملک می باشد، عرصه و اعیان هر دو به یک شخص تعلق دارد اما در مجتمع ها و برج های امروزی مالکان، صاحب اعیان و بخشی از عرصه هستند.
چرا آشنایی با عرصه و اعیان اهمیت دارد؟
در زمان خرید و فروش املاک اعیان مربوطه ارائه می شود و خریدار و فروشنده شاید صحبتی از عرصه به میان نیاورند چرا که این موضوع در زمان خرید و فروش چندان تفاوتی ایجاد نمی کند اما چنانچه قصد تخریب و نوسازی ملک به میان رود این موضوع اهمیت بسیاری پیدا می کند چرا که هر یک از صاحبان اعیان یا همان واحد آپارتمانی مربوطه بسته به میزان قدرالسهمخود از عرصه بهره می برد.
به عبارتی هرچه عرصه یا زمین یک ملک بیشتر باشد و تعداد واحد ها و یا اعیان کمتر باشد قدرالسهم هر یک از آنها بیشتر بوده و در نتیجه از ارزش بالاتری برخوردار می باشند. لذا در صورت مشخص بودن این موارد اختلافات و مشکلات ناشی از آن به مراتب کمتر شده و مشخص بودن قدرالسهم هر یک از واحدها (اعیان) و عنوان کردن آن در آگهی های فروش موجب تسریع روند معاملات می شود.
تفاوت عرصه و اعیان
همتن طور که بیان شد عرصه و اعیان در ساختمان ها به زمین و بنای ساختمان اطلاق می شود که در برخی از املاک صاحب عرصه واعیان هر دو یک نفر می باشد و در برخی دیگر صاحب اعیان تنها بر بخش کوچکی از عرصه و یا زمین تملک دارد. به عبارتی می تواناین گونه بیان کرد که در آپارتمان ها و یا مجتمع ها صاحب اعیان و عرصه چندین نفر می باشند که میزان سهم هر یک می تواند با تفکیکعرصه و اعیان برای هر یک از مالکان مشخص و تعیین شود.
به طور معمول در بسیاری از ساختمان ها اعیان تفکیک شده و به صورت سندی رسمی مالک آن مشخص می شود اما عرصه ساختمانها این گونه نمی باشد و برای مشخص شدن سهم هر یک از مالکان می بایست مراحل مربوطه طی شود. در بسیاری از موارد افراد نیازیبه تفکیک عرصه پیدا نمی کنند مگر زمانی که قصد تخریب و نوسازی ملک را داشته باشند که در این زمان میزان قدرالسهم هر یک ازمالکان از عرصه اهمیت می یابد. به طور معمول در زمان نوسازی آپارتمان هایی که چندین مالک برای اعیان داریم و یا در زمان تقسیمارث تفکیک عرصه ساختمان اهمیت می یابد.
تعیین سهم وراث از عرصه ملک
در زمان تقسیم ارث و تعیین سهم هر یک از وراث باید به این نکته توجه داشت که اگر اعیان به تنهایی تقسیم شود و میزان سهم افراد ازعرصه مشخص نگردد؛ در زمان فروش ملک و یا نوسازی ساختمان احتمال بسیار زیاد نیاز به تفکیک عرصه خواهد بود تا بتوان بر اساسسهم هر یک از وراث خرید و فروش و یا ساخت و ساز را انجام داد. در این مواقع افراد تحت ارث می بایست به شهرداری ها مراجعهکرده و با ارائه درخواست خود مبنی بر تفکیک عرصه مراحل مربوطه را پیگیری کنند که به طور کامل تر در ادامه شرح داده شده است.
تعیین سهم مالکان از عرصه ملک؛ در زمان نوسازی
همان طور که پیش از این مطرح شد در برج ها؛ آپارتمان ها و همچنین مجتمع ها؛ سهم مالکان از اعیان ساختمان مشخص می باشد وبه طور معمول؛ افراد برای واحد تحت تملک خود سندی معتبر در دست دارند. اما در مورد مالکیت افراد بر عرصه در این ساختمان هاشرایط متفاوت می باشد. به طوری که زمین این دسته از املاک؛ تحت تملک شخص خاصی نبوده و تفکیک نشده می باشند.
لذا در زماننوسازی ساختمان برای مشخص کردن سهم هر یک از افراد و هزینه های مربوطه می بایست مراحل لازم برای تفکیک عرصه ملک انجامشود تا از بسیاری دردسر های احتمالی و دعوای ناشی از آن جلوگیری شود. لذا در این زمان افراد می توانند به شهرداری و اداره ثبتاسناد مراجعه و مراحل مربوط به تفکیک عرصه ملک را طی کنند و بر اساس تفکیک قانونی؛ سهم هر یک از افراد را مشخص کنند.
چگونگی تفکیک عرصه
همان طور که ذکر شد در زمان تخریب و نوسازی ساختمان ها و یا تقسیم ارث نیاز به تفکیک عرصه ملک می باشد تا بتوان بر اساس آنسهم هر یک از مالکان و یا وراث را مشخص کرد. در این زمان افراد می توانند با مراجعه به شهرداری ها و اداره ثبت اسناد؛ درخواستخود مبنی بر تفکیک سند را ارائه کرده و مراحل زیر را طی کنند.
تفکیک عرصه بر اساس تقاضای مالک و یا وکیل قانونی صورت گرفته و شامل مراحل زیر می باشد:
- تقاضای نقشه تفکیک پلاک از شهرداری توسط مالک و یا وکیل قانونی
- اخذ مدارک لازم توسط شهرداری
- آماده سازی نقشه مصوبه
- ارسال یک نسخه از این نقشه جهت تطبیق با ضوابط ومقررات ثبت و تنظیم به اداره ثبت اسناد و املاک
- تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت صادر شده و محل ملک توسط نقشه بردار
- صدور گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله نقشه بردار
- اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نماینده اداره ثبت اسناد و املاک
- طی مراحل اداری و پرداخت هزینه های مربوطه
چگونگی تفکیک اعیان
در بسیاری از ساختمان ها به سبب چند واحدی بودن آن ها؛ نیاز به تفکیک اعیان می باشد که به کمک آن بتوان واحد های مورد نظر راخرید و فروش کرد و برای مالکان مربوطه سندی معتبر صادر کرد. لذا تفکیک اعیان در ساختمان های چند واحدی؛ با توجه به گواهیپایان کار مربوطه انجام شده و شامل مراحل زیر می باشد:
- تهیه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا وکیل قانونی
- ارائه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا وکیل قانونی به اداره ثبت اسناد و املاک
- ترسیم و مشخص کردن قسمت‌های مفروزی و قسمت های مشاعی ملک توسط نقشه بردار
- تهیه و تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نقشه بردار
- طی مراحل اداری و هزینه‌های مربوطه
عرصه و اعیان در زمین های موقوفی
در زمین های موقوفی مالک تنها صاحب اعیان ملک بوده و هیچ اختیاری بر عرصه ندارد و سند عرصه آن بصورت موقوفی و دراختیار سازمان اوقاف می باشد و بر اساس شرایط وقف از آن بهره برده می شود. مالکیت این زمین ها به گونه ای است که عرصهبصورت دائمی در اختیار سازمان اوقاف بوده و در صورت ساخت و ساز و فروش واحدهای مربوطه تنها اعیان این املاک به فروش خواهدرسید و خریدار تنها صاحب اعیان می باشد.
در این نوع زمین ها و املاک، بر خلاف بسیاری از اسناد ملکی، صاحب اعیان و عرصه با یکدیگر متفاوت می باشد. لذا در این نوع ازاملاک به سبب اینکه عرصه در مالکیت صاحب اعیان نمی باشد بایستی سالیانه مبلغی را به عنوان اجاره به سازمان اوقاف پرداختنماید. این اجاره به صورت 99 ساله خواهد بود و پس آن با بررسی شرایط درباره اجاره مجدد این زمین ها تصمیم گیری خواهد شد. علاوه بر این هرگونه خرید و فروش در این اراضی باید تحت نظارت سازمان اوقاف انجام شود.
