شرایط صحت معامله
قانون گذاران برای اطمینان از صحت معامله در قانون مدنی مواردی را لحاظ کرده اند. معامله در زمینه مسکن و خرید و فروش نیز شامل این قانون است و در صورتی که شرایط صحت معامله برقرار نباشد، معامله باطل است. هر معامله باید شرایط ابتدایی را برای صحت انجام آن داشته باشد. این شرایط به هر دو طرف معامله مرتبط است،
هم شخصی که قصد خرید دارد و هم شخصی که قصد فروش دارد باید این شرایط را داشته باشند. با بررسی تمامی قوانین و موارد می‌توان قراردادی امن و بی‌خطر داشت. به همین دلیل بهتر است پیش از انجام هر معامله‌ای توضیحات تکمیلی آن خوانده شود. قرارداد در زمینه املاک انواع بسیار زیادی دارند و موضوعات متفاوتی را نیز در بر دارند، به همین دلیل باید قانون های مشخصی تعیین شود و طبق دستورالعمل ها پیشرفت رفت تا مشکلی پیش نیاید.
شرایط صحت معامله چیست؟!
برای آن که معامله صحت خود را داشته باشد، باید قوانینی که در قانون مدنی آمده است رعایت شود. از همین رو قانون گذار با توجه به ماده ۱۹۰ قانون مدنی، شرایط کلی صحت معامله را به صورت زیر در چهار بند تعریف کرده است:
- قصد طرفین از انجام معامله و رضایت آنها
- اهلیت طرفین معامله
- موضوع معین که مورد معامله باشد
- مشروعیت معامله
قصد طرفین از انجام معامله و رضایت آن ها
قانون گذاران مهم ترین و اصلی ترین حالت برای صحت معامله را قصد و رضایت طرفین برای انجام آن می‌دانند و در بند اول نیز درباره همین موضوع صحبت کرده است. برای اطلاعات بیشتر از معنی دقیق کلمه قصد و رضا باید ماده های دیگر قانون مدنی مطالعه شود. در ماده ۱۹۱ برای انجام قرارداد این توضیحات آمده است: ” عقد محقق شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند”
در ماده ۱۹۵ ذکر شده که اگر فردی در حالت مستی و یا بیهوشی و یا خواب معامله کند، آن معامله باطل است و باید رضایت او در حالت مناسب اعلام شود.
منظور از قصد و رضای طرفین در انجام معامله این است که برای عقد و شکل گیری قرارداد، طرفین باید دارای اراده ای سالم باشند و رضایت کامل داشته باشند، هم چنین رضایت آن ها در محیطی دور از تهدید و فشار و اجبار اعلام شود.
در واقع منظور از رضا تمایلی است که پس از بررسی میزان سود و ضرر حاصل از بستن قرارداد در فرد ایجاد می شود و منظور از قصد تصمیمی است که فرد پس از اعلام رضایت برای انجام معامله می گیرد، که در نهایت منجر به بستن قرارداد می شود.
اهلیت طرفین
بند دوم در مورد اهلیت دو طرف در معامله است. خود این اهلیت دو نوع است. اولین مورد اهلیت تمتع و دومین مورد آن استیفا است. اهلیت تمتع به معنای آن است که هر شخصی می تواند صاحب حق باشد و در ماده ۹۶۶ قانون مدنی ذکر شده است که اهلیت برای داشتن حقوق با زنده متولد شدن انسان آغاز و با مرگ او پایان می یابد. اهلیت استیفا به معنای اعمال حقوقی است که یک فرد دارا است. برای اهلیت استیفا شرایط مشخصی در نظر گرفته شده است که در زیر آمده است:
- بلوغ
در ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی با توجه به نظر فقهای دینی، سن بلوغ برای پسران ۱۵ سال کامل قمری و در دختران ۹ سال کامل قمری در نظر گرفته شده است و در صورتی که این شرط در طرفین معامله برقرار نباشد، معامله باطل است.
- عقل
یکی دیگر از شرایط لازم برای اثبات اهلیت طرفین عاقل بودن است. فردی که قوه عقل او مشکل داشته باشد و یا به یکی از اختلالات قوای دماغی مبتلا شده باشد، مجنون نامیده می‌شود و اهلیت برای معامله ندارد.
- رشید بودن
در ماده ۱۲۰۸ قانون مدنی ذکر شده است که غیر رشید فردی است که تصرفات او در اموال و حقوق مالی خود عقلایی نیست.
- سن رشد
قانونگذاران در ماده ۱۲۰۹ قانون مدنی ذکر کرده اند که هر فردی که سن ۱۸ سال تمام نباشد، در حکم غیر رشید است. با این وجود در صورتی که پس از ۱۵ سال تمام سن رشد فردی در محکمه ثابت شود، از تحت قومیت خارج می‌شود و می تواند معامله را انجام دهد.
موضوع معین که مورد معامله است
یکی دیگر از شرایط صحت معامله، مشخص بودن موضوع معامله است. یعنی طرفین یک قرارداد باید نسبت به مورد معامله آگاه باشند. با توجه به ماده ۲۱۵ قانون مدنی مورد معامله باید مالیت داشته باشد. همچنین در ماده ۲۱۶ آمده است که مورد معامله نباید مبهم باشد.
مشروعیت معامله
اگر انگیزه برای انجام معامله نامشروع باشد، قرارداد را می توان باطل دانست. اما نکته مورد نظر و مهم این است که انگیزه نامشروع باید واضح و مشخص باشد تا بتوان بر روی آن استناد کرد و آن را در مراجع قضایی ثابت کرد. علاوه بر آن در ماده ۲۱۸ قانون ذکر شده است که اگر مشخص شود که معامله با قصد فرار از دین و به طور صوری انجام شده باشد، آن معامله و قرارداد کاملاً باطل است.
معامله باطل چه معامله ای است؟
در صورتی که یک قرارداد به طور صحیح تنظیم و عقد شود، تمام نتایج کلی و جزئی آن به طور واضح و مشخص تعیین می شود. پس از انجام قرارداد برای دو طرف مسئولیت هایی در نظر گرفته می شود که طرفین با توجه به قرارداد باید به وظایف خود عمل کنند. در صورتی که یکی از طرفین نتواند به وظایف خود در قرارداد پایبند باشد و آن را انجام دهد، شخص متضرر می تواند به دستگاه قضایی مراجعه کند و با استناد به مدارک و سند های موجود احقاق حق کند.
اما در شرایطی که قرارداد عقد شده بین دو طرف یکی از شرایط صحت معامله که در بالا ذکر شده است را نداشته باشد، معامله باطل است و دیگر نمی توان در دستگاه قضایی دعوای را مطرح کرد. در این شرایط حتی طرفین معامله نمی‌توانند یکدیگر را مجبور به انجام وظایف ذکر شده در قرارداد کنند و طرفین هیچ گونه حقی نخواهند داشت. از این رو بهتر است در زمان عقد قرارداد تمامی موارد ذکر شده را بررسی کنید تا مشکلی در روند اجرای قرارداد به وجود نیاید.
