خیار تدلیس چیست؟!

خیار تدلیس یعنی هر گاه یکی از طرفین معامله (معمولا فروشنده یا اجاره دهنده) برای فریفتن طرف دیگر، وصفی موهوم و بی اساس را به ملک خود نسبت دهد یا عیبی که در آن است را بپوشاند، در معامله تدلیس کرده است. به بیان دیگر تدلیس عبارت است از پوشاندن عیب مال و یا اظهار کردن و نمایاندن امتیاز و کمال غیر واقعی در مال. به عنوان مثال، اگر برای پنهان کردن شکاف دیوار ملک، آن را با کمد بپوشاند، مرتکب تدلیس شده است.

برای آن که خیار تدلیس محقق شود، حتما باید عملیات فریبکارانه انجام شود و طرف مقابل نیز در نتیجه ی این عملیات، فریب بخورد. البته اگر توافق طرفین بر سالم بودن ملک باشد، نگفتن عيوب و مشکلات ملک ممکن است، تدلیس محسوب شود.

عملیات فریب دهنده باید به نحوی باشد که موجب رغبت شخص فریب خورده به انجام معامله شود و این فریب، ضرر قابل توجهی به وی وارد کند که در این صورت طرف فریب خورده، حق فسخ معامله را دارد.

طرفین دعوی

پس از آن که قرارداد بر اساس خیار تدلیس، توسط ذی نفع فسخ شد، هر یک از طرفین قرارداد می تواند، دادخواست تأیید فسخ را در دادگاه صالح طرح کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعوی تأیید فسخ قرارداد در صورتی که مربوط به معاملات ملکی باشد. دادگاه محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی خواهد داشت.

نحوه ی اجرای رأی

دعاوی تأیید فسخ اعلامی است و نیاز به صدور اجراییه ندارد.

 برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

۱) حتی اگر تمام حقیقت گفته نشود و شنونده آن چه را که گفته شده است تمام حقیقت بداند، باز هم طرف مقابل دچار فریب شده و حق فسخ قرارداد را دارد.

۲) اگر فریب به نحوی باشد که سبب ایجاد اشتباه موثر در عقد شود، قرارداد از ابتدا باطل است و فسخ آن وجهی ندارد.

۳) شرط اسقاط کافه ی خیارات در قرارداد به طور مطلق، شامل خیار تدلیس نمیشود.

۴) خیار تدلیس را نمی توان ضمن قرارداد یا جداگانه ساقط کرد؛ چرا که شرط اسقاط آن با نظم عمومی منافات دارد. مگر این که شخص بعد از این که متوجه شد، فریب خورده است و حق فسخ برایش ایجاد شد، آن را ساقط کند.

۵) حق فسخ در این دعوی، بعد از علم به آن فوری است و تعلل در آن موجب اسقاط حق فسخ است.

۶) اعلام فسخ قرارداد در مقام دفاع در مقابل دادخواست طرف دیگر قرارداد و نیاز به دادخواست ندارد و استناد به آن در جریان رسیدگی، کافی است.

۷) کسی که مورد تدلیس واقع شده است، برای مطالبه ی حق خود معمولا دادخواست تأیید فسخ قرارداد در کنار دعوای مطالبه وجه، بابت استرداد ثمن را مطرح می کند.

۸) اگر فریب دادن طرف معامله با استفاده از وسایل متقلبانه باشد، عمل از مصادیق جرم کلاهبرداری است .

۹) تأیید فسخ، خلاف اصل صحت قراردادهاست و باید به عنوان خواسته ی دعوی طرح شود؛ اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوی طرف مقابل مطرح شود، نیاز به طرح دعوی تقابل ندارد. طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است، میتواند در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد، استناد کند.

مستندات قانونی ماده ی ۴۳۸ قانون مدنی

تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.

ماده ی ۴۳۹ قانون مدنی

اگر بایع، تدلیس کرده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و هم چنین است، بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری.

ماده ی ۴۴۰ قانون مدنی

خیار تدلیس بعد از علم به آن، فوری است.

رأی شماره ی ۱۳۷۷ مورخ ۹۱/ ۱۱ /۲۵ شعبه ی ۵۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تا زمانی که خیار فسخ اعمال نشود، تقاضای تنفيذ فسخ از سوی دادگاه وجاهت قانونی ندارد. صاحب حق فسخ باید ابتدا حق خود را اعمال کند و سپس برای تنفيذ فسخ و آثار ناشی از آن به دادگاه مراجعه کند.

رای شماره ی ۷۲۹ مورخ ۹۱/ ۷ / ۱۵ شعبه ۱۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تقاضای فسخ بيع از دادگاه، مسموع نیست. فسخ از ايقاعات است و ذی حق باید ابتدا حق فسخ خود را اعمال کند.

رای شماره ی ۴۱۴ مورخ ۹۱/ ۵ / ۲۴ شعبه ی ۸۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران

قبل از اثبات یا تأیید فسخ یا اقاله ی قرارداد، محکومیت خواندگان به عنوان فروشندگان به رد مأخوذه در حق خواهان به عنوان خریدار، فاقد وجه قانونی است و این که خواهان دلیل موجه و قانونی که حکایت از فسخ یا اقاله ی بیع واقع شده باشد، ارائه نداده است. بنابراین مطالبه ی ثمن معامله ی فسخ شده، منوط به تقاضای تنفيذ و تایید فسخ عقد از دادگاه است.