آپارتمان نشینی و اهمیت ساخت و ساز

امروزه با افزایش آپارتمان نشینی، بافت شهری به سوی آپارتمان‌سازی سوق داده می‌شود. در این بین افرادی که خانه‌های کلنگی و کهنه دارند و از طرفی هزینه ساخت‌و‌ساز را ندارند، با استفاده از مشارکت ساخت و ساز   می‌توانند زمین خود را به آپارتمان تبدیل کرده و صاحب خانه‌ای نو شوند. بسیاری از این صاحبان ملک که در پی مشارکت هستند، می‌خواهند خطرات مشارکت در ساخت را بدانند تا با چشمی باز به عقد قرارداد بپردازند.

قرار داد مشارکت ساخت و ساز

قبل از پرداختن به خطرات مشارکت در ساخت‌ ابتدا این قرارداد را توضیح می‌دهیم. قرارداد مشارکت در ساخت یکی از پروژه های ساخت‌و‌ساز است که مابین مالک زمین و فرد یا شرکت پیمانکاری بسته می‌شود که نکات مهم قانونی زیادی دارد.

مشارکت در ساخت در موارد دیگری مانند ساخت مجتمع تجاری، مشارکت در ساخت کارخانه، مشارکت در ساخت هتل، مشارکت در ساخت ویلا، مشارکت در ساخت سوله نیز کاربرد دارد.

مزایای مشارکت ساخت و ساز

مشارکت در ساخت برای مالک و پیمانکار مزایایی دارد که در ادامه به آنها می‌پردازیم.

نوسازی

نوسازی خانه‌های فرسوده، باعث مقاومت آن در برابر زلزله، بلایای طبیعی یا نشست زمین می‌شود.

امکانات مدرن

با نوسازی، خانه کلنگی به آپارتمانی مدرن با امکانات امروزی تبدیل می‌شود که مشکلات خانه‌های قدیمی از جمله بوی فاضلاب، خرابی لوله‌ها، نداشتن آسانسور، سیستم گرمایشی و سرمایشی غیر اصولی و هزینه های سرسام آور تعمیر… در آن وجود ندارد.

افزایش سرمایه

وقتی یک ملک کلنگی تبدیل به ساختمانی نوساز می‌شود، ارزش بنا به ارزش ملک اضافه می‌‌شود و با فروش آن، نسبت به فروش خانه کلنگی سود بیشتری دارد.

فروش سریع‌تر

خانه نوساز، راحت‌تر از یک خانه کلنگی قدیمی به فروش می‌رود. پس حتی اگر قصد فروش خانه خود را دارید، بازسازی و نوسازی به فروش بهتر آن کمک می‌کند.

تعهدات طرفین قرارداد مشارکت ساخت و ساز

در قرارداد مشارکت در ساخت مانند هر قرارداد دیگری، تعهداتی تعریف و در قرارداد درج می‌شود که طرفین ملزم به اجرای آن هستند و عدم توجه به آنها می‌تواند خطرات مشارکت در ساخت را به همراه بیاورد.

تعهدات مالک

در قرارداد ساخت‌و‌ساز، زمین از مالک است و ساخت‌و‌ساز از سازنده. جزییات زمین در قرارداد ذکر می‌شود.

تعهدات سازنده یا مجری

تعهدات مجری، الگوی مشخص و دقیق ندارد و هر گونه تعهدی می‌تواند باشد. بنابراین در تنظیم این بخش بسیار باید دقت شود. از جمله مهم‌ترین این تعهدات، پرداخت هزینه‌های ساختمانی و اداری پروژه است.

سازنده باید مبلغی را به مالک دهد تا به واسطه آن ملکی را اجاره کند و تا زمان ساخت و تحویل ساختمان در آن سکونت کند. این وجه بلاعوض نام دارد و میزان آن بستگی به ارزش ملک، هزینه‌های ساخت و قدرالسهم مالکین دارد.

پرداخت هرگونه جریمه از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی، سازمان پارک‌ها و… صرفا بر عهده­ سازنده است.

موارد قابل ذکر در قرار داد مشارکت ساخت و ساز

در تنظیم قرارداد این نکات را به یاد داشته باشید تا از وقوع خطرات مشارکت در ساخت جلوگیری شود.

۱- ذکر دقیق موضوع قرارداد

ذکر دقیق موضوع قرارداد از موارد الزامی است که بعدها از بروز خطرات مشارکت در ساخت جلوگیری می‌کند

۲- آورده‌های دو طرف

آورده‌های طرفین باید به طور دقیق در قرارداد ذکر شود. دقت در آورده‎‌های طرفین و درج دقیق آن در قرارداد از بروز بسیاری از خطرات مشارکت در ساخت جلوگیری می‌کند.

مالک باید ارزش‌گذاری دقیقی روی ملک خود را انجام دهد و تمام امتیازات مانند کنتور برق، چاه و … که قابل انتقال به ساختمان جدید هستند باید در قرارداد ذکر شوند.

از جمله خطرات مشارکت در ساخت این است که ارزش‌گذاری ملک به طور دقیق و صحیح، صورت نگرفته باشد. که در این صورت دو طرف اختلاف بروز می‌کند. اگر به هر دلیلی پروژه ساخت با مشکل مواجه گردد، “میزان آورده” در تعیین تکلیف و فسخ قرارداد بررسی خواهد شد.

سازنده: آورده‌های سازنده، ساخت پروژه با ویژگی‌های مشخص است. این موارد باید با جزئیات کامل و دقیق، در قرارداد درج گردد. مثلا هزینه‌هایی همچون: صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحد، صدور سند مالکیت و…  به چه صورت پرداخت شوند؟ آیا تماما بر عهده سازنده است یا مالک درصدی از آن را پرداخت می‌کند؟ این مورد بستگی به نوع قرارداد دارد.

۳- نسبت سهم طرفین

این نسبت در قرارداد به صورت درصد و بر اساس آورده‌های دو طرف مشخص می‌شود. سهم طرفین در مورد پارکینگ‌ها و انباری‌ها را نیز باید به صورت دقیق و جزئی ذکر شود وگرنه می‌تواند به یکی از خطرات مشارکت در ساخت تبدیل شود.

۴- ذکر دقیق تمام هزینه‌ها

بدهی‌های ملک را خود مالک باید بپردازد. این بدهی هایی از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات‌های اجاره و …است و رسید آن داده شود. این موارد باید در قرارداد ذکر شوند.

اما هزینه‌های شروع پروژه را سازنده باید بر عهده بگیرد. این هزینه‌ها شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌های ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، نظارت بر اجرا، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسائل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و… است که در قرارداد باید ذکر شود.

۵- مدت قرارداد

یکی از مواردی که می‌تواند جزو خطرات مشارکت در ساخت باشد، زمان اجرای آن است. زمان اجرای قرارداد باید دقیق و درست مشخص شود.

مدت زمان اجرای قرارداد از زمان اخذ مجوز ساخت و تحویل و بهره‌برداری باید با ذکر تاریخ دقیق روز و ماه و سال مشخص گردد. دقت کنید که در این مورد از اصطلاحات” لغایت” و “تا حدود” استفاده نشود.