خریدار در معاملات املاک باید به چه نکاتی توجه کنند؟

۱- خریدار باید در خصوص احراز هویت، اهلیت، ممنوع المعامله نبودن، سمت، مالکیت فروشنده بر ملک دقت لازم را داشته باشد. به‎علاوه در مورد ملک تحقیق کند که در رهن یا بازداشت نباشد، یا دولتی و ملی مثل متعلق به منابع طبیعی یا وقف و … نباشد. لذا ضرورت دارد حتی‌الامکان از اهل خبره در این مورد و نیز اصالت اسناد مشاوره بگیرد و ضمانت اجراهای مناسب برای اجرای تعهدات در قرارداد ذکر شود. هم چنین مواردی مانند آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری به طور روشن در سند توصیف شده باشد.

۲- کسی که بیع نامه را امضا می‌کند، چنانچه خودش مالک نباشد، باید وکیل، ولّی یا قیّم مالک باشد و دلایل سمت خود را ارائه دهد. همچنین بایستی این مسئله روشن شود که آیا وی در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن بهای معامله را دارد و اگر امضاکننده ولّی مالک است، مطمئن شود در زمان امضای قولنامه توسط ولّی، کودک، بالغ نشده است. به‎علاوه در جایی که امضاکننده قیّم مالک است، باید مشخص شود آیا قیّم به تنهایی حق فروش مال صغیر را دارد یا با دخالت مقام قضائی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.

۳- اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببیند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بخواهد و ضمن اینکه باید دقت شود که ملک مورد معامله مشکل ثبتی یا مدعی دیگری ندارد، تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز دریافت کند.

۴- چنانچه فروشنده کهنسال یا مریض احوال باشد یا حرکات غیرعادی دارد، خریدار باید این احتمال را بدهد که او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجورین مراجعه کند و مطمئن شود که نام فروشنده در میان اسامی محجورین آن اداره نباشد.

۵- تا زمانی که ملک را تحویل نگرفته و یا با سند رسمی به وی منتقل نشده است، از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند.

۶- تلاش شود تمام پرداختی‌ها به وسیله‌ای مانند فیش رسید بانکی و یا چک‌های تضمینی انجام شود تا در صورتیکه فروشنده منکر دریافت وجه شود، دلیلی بر پرداخت آنها داشته باشد.

البته متأسفانه قولنامه‌های موجود باعث مشکلات بسیار زیادی برای خریداران و فروشندگان شده است و گاهاً با همین قولنامه‌ها یک ملک به چندین نفر فروخته می‌شود. البته طبق قولی که رئیس قوه قضائیه سالگذشته به مردم داد قرار است وضعیت قولنامه‌ها مشخص و یک ساماندهی در این راستا انجام شود.

اهمیت برخی نکات حقوقی در خرید و فروش قولنامه ای 

نخستین نکته که می بایست توجه نمایید، اینکه چه املاکی به صورت قولنامه ای مورد معامله قرار می گیرند؛ بایست گفت که املاکی که قابل انتقال سند به صورت رسمی نیستند از طریق قولنامه مورد معامله قرار می گیرند. یکی از موارد ممنوعیت انتقال از طریق سند رسمی، عدم اخذ مجوزهای شهرداری می باشد، برای مثال خلافی ساختمان در بخش های مختلف مانند عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز و قرار گرفتن در طرح های شهرداری ( عریض خیابان، بافت فرسوده) و  … باعث می شود تا ملک مورد نظر نتواند پایان کار و در نتیجه سند رسمی اخد نماید.

نکته دیگر، استعلام از وضعیت ملک قولنامه ای است؛ خریدار می بایست از طریق شهرداری نسبت به استعلام میزان بدهی های ساختمان، وضعیت تخریب و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک اقدام نماید تا با در اختیار داشتن چنین اطلاعاتی بعدها با احتمال ضرر و زیان مواجه نگردد.

در صورتی که فروشنده ملک به هنگام انعقاد قولنامه حاضر نشود، و وکیل از جانب فروشنده حاضر می گردد، خریدار می بایست نسبت به بررسی وکالتنامه وکیل از جمله حدود اختیارات وکیل، مجاز در گرفتن بخشی از بها و اعتبار وکالتنامه اقدام نماید. در موردی که ملک از جمله ماترک وراث محسوب شده، حتماً گواهی انحصار وراثت گرفته شود و مورد بررسی قرار گرفته و صحت آن به تصدیق کارشناس برسد.

ممکن است فروشنده ممنوع از معامله باشد و با سوق دادن معامله به صورت قولنامه ای قصد فریب خریدار را دارد؛ افراد ورشکسته که مدیر تصفیه در حال رتق و فتق امور مالی ایشان هستند، ممنوع از معامله بوده و با استعلامات مربوطه از این امر بر حذر باشند.

در صورتی که مبلغ بیعانه به صورت چک پرداخت می شود ، حتی المقدور شماره چک در قولنامه ذکر گردد و رسید دریافت شود.

فروشنده پیش از انعقاد قولنامه فروش ملک از توان پرداختی خریدار مطلع شود؛ و در صورتی که خریدار چنین توانی نداشته باشد، فروشنده مخیر باشد که معامله را فسخ نماید.

در صورتی که بهای معامله می بایست در چند مرحله یا به صورت اقساطی پرداخت گردد، حتماً در قرارداد این امر ذکر، و مواعد پرداختی نیز خاطر نشان شود.

طرفین قولنامه به منظور استحکام تعهدات پذیرفته شده ذیل قرارداد، عنایت داشته باشند که به ازای خودداری از انجام تعهدات، وجه التزام تعیین گردد.