حیاط خلوت کجاست (backyard)

بهتر است قبل از پرداختن به قوانین حیاط خلوت آپارتمان این واژه به صورت کامل تعریف شود. در علم عمران این واژه تعریف دقیقی دارد.

در واقع حیاط خلوت به محوطه بیرونی و پشتی از یک ساختمان گفته می‌شود که معمولاً بدون سقف یا دارای سقف نورگیر است.

حیاط خلوت ساختمان که با نام حیاط پشتی نیز شناخته می‌شود معمولاً جزء مشاعات ساختمان است و یک حریم شخصی تمام و کمال شمرده نمی‌شود.

تفاوت پاسیو و حیاط خلوت 

بدون شک واژه پاسیو تا به الآن به گوش شما خورده‌است. پاسیو یا patio بسیار شبیه به حیاط خلوت ساختمان است. با این تفاوت که پاسیو جزئی از زیربنای واحد و ساختمان است و درون ساختمان ساخته شده است. معمولاً پاسیوها دارای سقف می‌باشند. حیاط خلوت باید بدون سقف یا سقف شفاف ساخته شود و مساحت آن به عنوان زیربنای ساختمان محسوب نمی‌گردد.

قوانین ساخت حیاط‌‌ خلوت  ساختمان

• اگر دو واحد جداگانه در محدوده آن  قرار دارند و از یک حیاط نور می گیرند، فاصله دیوار بین پنجره‌‌های متقابل باشید بیشتر از 6متر باشد.
• در مواردی که اتاق و آشپزخانه دو واحد مسکونی جدا و یا آشپزخانه آن دو واحد از یک حیاط خلوت نور می‌گیرند، فاصله پنجره‌های مقابل نباید کمتر از 4متر باشد.
• کف حیاط خلوت داخلی، باید دارای شیب بندی مناسب باشد.
• سیستم دفع آب‌های سطحی در حیاط خلوت برقرار باشد.
• حیاط خلوت ساختمان جنوبی باید توسط نرده یا حصار از معبر عمومی تفکیک شود.
• اگر حیاط خلوت و پاسیو دارای سقف شفاف باشد، باید بازشو مناسبی جهت تهویه و تأمین نور در نظر گرفته شود.

بناها و قسمت های مشاعات آپارتمان، شامل موارد ذیل می باشد:

• زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی‌ ان قرار گرفته باشد.
• تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع ‌آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رختشویخانه‌، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بناکه واقع باشد.
• دستگاه آسانسور و محل ان‌، چاه‌های فاضلاب‌، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، بر، تلفن‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاههای ‌زباله و محل جمع‌آوری ان و غیره‌.
• اسکلت ساختمان‌
• جدارهای فاصل ‌بین قسمتهای ‌اختصاصی، مشروط بر اینکه از موارد اسکلت ساختمان نباشد.
• درها، پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها، که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.
• تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین‌کننده ‌روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آن‌ها به استثنای تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور و محل ان‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌
• بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ ‌بنا در ان احداث گردیده است‌.
• نمای خارجی ساختمان‌
• محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارکها که جنبه استفاده ی عمومی ‌دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

تصرف عدوانی حیاط خلوت مشاع

در رابطه با استفاده از حیاط مشاع آپارتمان چه قوانینی وجود دارد؟

حیاط مشاع آپارتمان معمولاً یک فضای باز است و تمامی ساکنین ساختمان به صورت یکسان  اجازه استفاده از این قسمت را خواهند داشت، اما هیچ یک از آن ها اجازه ندارند وسایل مورد استفاده خود را در این حیاط قرار بدهند، مگر اینکه چنین کاری با اجازه سایر ساکنین انجام گیرد. همچنین، در رابطه با ورود خودرو به حیاط مشاع نیز کسب اجازه سایر ساکنین الزامی می باشد.

هیچ یک از ساکنین آپارتمان حق ندارند مراسمات و جشن های شخصی خود را در مشاعات آپارتمان از جمله حیاط آن برگزار کنند. همچنین، اگر یکی از ساکنین تصمیم داشته باشد که حیاط مشاع را مسقف نماید، باید از تمامی ساکنین ساختمان اجازه بگیرد، در غیر این صورت، کار او خلاف قوانین مشاع محسوب می شود.

برخی از واحدهای مسکونی دو طبقه هستند و درب همسایه پایینی رو به حیاط باز شده و درب همسایه طبقه بالا نیز به سمت پارکینگ گشوده می شود. در این گونه ساختمان ها، حق استفاده از حیاط و پارکینگ با توافق هر دو واحد به صورت اشتراکی معین می شود. اگر در این رابطه قراردادی تنظیم کرده باشند، هر گونه سرپیچی از آن جرم محسوب خواهد شد.

حق استفاده ساکنین آپارتمان از حیاط خلوت به چه شکل است؟

حیاط‌خلوت  آپارتمان در قسمت پشت ساختمان قرار دارد. به این دلیل که انجام بسیاری از فعالیت ها در خانه های آپارتمانی ممکن نمی باشد، استفاده از حیاط‌خلوت  برای تمامی ساکنین آپارتمان ضروری به نظر می‌رسد.

با وجود اینکه حیات خلوت جزو قسمت های اصلی ساختمان محسوب می شود، اما همواره جزو مشاع به شمار نمی‌آید، چرا که معمولا در بیشتر آپارتمان ها، حیاط خلوت در مجاورت طبقه اول قرار دارد و ساکنین سایر طبقات جهت استفاده از آن باید از طبقه اول عبور کنند، به همین دلیل معمولا فقط از نور و تهویه حیاط خلوت استفاده می کنند و به آن وارد نمی شوند.

 قوانین استفاده از حیاط خلوت  ساختمان

• اگرچه حیاط خلوت ساختمان عموما در اختیار ساکنین طبقه اول است، اما ایجاد هرگونه تغییر در این حیاط از جانب این ساکنین ممنوع می باشد.
• استفاده آزادانه ساکنین طبقه اول از حیاط خلوت و ایجاد مزاحمت برای سایر طبقات ممنوع و خلاف قانون است.
• اگر ساکنین طبقه اول آپارتمان قصد داشته باشند که حیاط خلوت را مسقف کنند، باید از سایر ساکنین ساختمان اجازه بگیرند، در غیر این صورت، اهالی و مدیر ساختمان می توانند علیه او شکایت کنند.
• در صورتی که یکی از ساکنین آپارتمان اجازه استفاده از حیاط خلوت را به عنوان پارکینگ داشته باشد، نمی تواند در عبور و مرور سایر ساکنین از درب های آن دخالت کند.
• نصب هرگونه چادر و ساخت انباری در حیاط خلوت توسط ساکنین طبقه اول و سایر طبقات ممنوع است.
• ساکنین سایر طبقات به خاطر استفاده نکردن از حیاط خلوت حق هیچ گونه شکایتی ندارند.
• ساکنین سایر طبقات ساختمان با کسب اجازه از اهالی آپارتمان می توانند جهت دسترسی راحت تر به حیاط خلوت، از واحد خود به سمت حیاط خلوت پله نصب کنند.

تصرف عدوانی حیاط  مشاع

چگونگی رفع تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان

در صورت تصرف عدوانی از جانب یکی از ساکنین و عدم امکان رفع تصرف عدوانی او، می توان با مراجعه به شورای حل اختلاف، در صورتی که طرفین دعوی برای ارجاع اختلاف به داوری به جهت ایجاد صلح و سازش، با یکدیگر تراضی نمایند.

در غیر این صورت با مراجعه به دادگاه حقوقی و یا کیفری(در صورتی که مدعی تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان، مالک باشد) و تقدیم دادخواست به مراجع مذکور، رفع تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان را، توسط شخصی که تصرف نموده است، درخواست کرد. چنانچه، هرگاه به جهت تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان توسط شخص و دخل و تصرف او، خساراتی وارد شده باشد، می توان، از باب تسبیب و تقصیر، جبران ضرر و زیان وارده را درخواست نمود.

دادخواست تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان، یکی دعوی غیرمالی و قابل تجدیدنظرخواهی می‌باشد.