بازداشت ملک چیست؟
بازداشت ملک به این معنا است که با دستور مقامات قضایی، امکان خرید و فروش ملک به صورت موقت یا دائم وجود ندارد.
از جمله املاک بازداشت دائم می‌توان به املاکی که محل فساد یا تولید مشروبات الکلی هستند یا املاکی که از طریق پول‌شویی خریداری شده‌اند اشاره کرد.
املاک بازداشت موقت املاکی هستند که مثلا بابت تأمین خواسته توقیف می‌شوند یا بابت ضمانت و کفالت از کسی از سوی مالک به مرجع قضایی معرفی می‌شوند تا دادگاه به طور موقت کسی را آزاد کند. تأمین خواسته مثل وقتی است که شما از کسی طلبکار باشید و از او چک دارید و آن را برگشت زده‌اید و برای اطمینان از دریافت طلبتان می‌توانید قبل یا هم‌زمان با طرح دعوا ملک او را بازداشت کنید. اگر بدهکار طلب شما را بپردازد، با دستور قاضی ملک آزاد می‌شود.
از کجا بفهمیم یک ملک بازداشتی است؟
یکی از مهم‌ترین روش‌های تشخیص ملک بازداشتی توجه به پشت سندهای تک‌برگی است. اگر بازداشت باشد در پایین آن مشخصات مرجع دستور دهنده قید شده است؛ مثلا به دستور شعبه سوم بازپرسی دادسرای ناحیه فلان بازداشت شد. در سندهای منگوله‌دار اگر ملک بازداشت باشد مانند سند تک‌برگی مشخصات مرجع قضایی قید شده است.
اما در برخی از سندهای بازداشتی به بازداشت بودن ملک اشاره نشده است. در این حالت باید به دفترخانه‌ای که در نزدیکی ملک واقع شده است مراجعه کنید. مشخصات املاک بازداشتی در دفتر مخصوصی در اداره ثبت درج می‌شود و هنگام استعلام ثبتی توسط دفترخانه، بازداشت بودن آن روشن می‌شود. پس قبل از اینکه قراردادی بنویسید یا پولی به فروشنده بدهید بهتر است به یک دفترخانه در آن محل مراجعه کنید و تقاضای استعلام کنید تا در صورت نبودن مانع قانونی آن را معامله کنید.
خرید و فروش ملک بازداشتی چه حکمی دارد؟
معمولا ملک‌های بازداشتی را نمی‌توان معامله کرد. این املاک بعد از تشریفات قانونی جزو اموال دولت محسوب می‌شوند و ممکن است بعد از رفع بازداشت به صورت مزایده به فروش برسند اما هر نوع معامله ملک بازداشتی قبل از تعیین تکلیف ممنوع و باطل است.
خرید و فروش املاک بازداشتی نه تنها ممنوع است، بلکه معامله آن باطل است یعنی خریدار مالک آن نمی-شود و فروشنده هم حق انتقال آن را ندارد. ثانیا خرید و فروش اینگونه املاک اگر آگاهانه باشد جرم محسوب می‌شود.
بنابراین هر گونه معامله ملک بازداشتی اعم از خرید ملک بازداشتی و فروش ملک بازداشتی هم خطرات مالی و حقوقی دارد و هم خطر کیفری و مواجه شدن با تعقیب قضایی.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی
یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که هنگام خرید ملک، خریداران با آن مواجه می‌شوند این است که فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال خودداری می‌کنند. این در حالی است که معمولا فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله یا قیمت ملک را دریافت کرده است و به دلایل مختلفی مانند ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهدش خودداری می‌کند.
زمانی که خریدار و فروشنده قصد دارند معامله‌ای را انجام دهند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی مشخص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.
خریدار قبل از انجام معامله باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رأی نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
در نهایت هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (بر خلاف تعهد) نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.
نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد این است که قبل از انجام هر گونه معامله‌ای لازم است مطمئن شوید ملک بازداشتی نیست.
