آنچه که در طول این مطلب مورد بررسی قرار خواهد گرفت ، انتقال سند ملک و مراحل خرید آپارتمان است . به عبارتی در خرید یک ملک مهم تر از انتخاب آپارتمان مدّنظر مراحل انتقال سند از صاحب پیشین خود به صاحب جدید است .
در اصطلاح به انتقال سند آپارتمان از شخصی به شخص دیگر ، سند زدن گویند که حاوی مراحلی خاص است . کسبِ اطلاعاتِ بیشتر در ارتباط با این مراحل بسیار ضروری است چرا که انتقال سند واحد چنانچه که به درستی پیش نرود ، مشکلات بسیاری را با خود به همراه خواهد آورد . پس با ما در ادامهٔ این متن از آسمان هوم همراه شوید
در انتقال سند ملک و مراحل خرید آپارتمان ، سند چه اهمیتی دارد ؟
حائز اهمیت ترین موضوع در خرید و یا فروش ملک ، سند زدن خواهد بود . سند زدن به حوصله و دقّت عمل بسیاری نیاز دارد و بایستی تمامی جزئیات آن مورد توجه قرار گیرد . سند زدن و یا انتقال سند از شخصی به شخص دیگر تابع قوانین و مقررات است .
بنابراین به هنگام بی توجهی از جانب شما به موضوعات حقوقی سند زدن یک ملک ، فرجام سختی در انتظار خریدار یا فروشنده خواهد بود . در انتقال سند ملک دو فرد حضور دارند .
شخص نخست ، فردی است ، که قصد فروش ملک را دارد ، که بدان فروشنده اطلاق می شود . حال فرد دوّم کسی است ، که قصد خرید ملک مدّنظر را دارد و بدو خریدار گویند . این دو طرف معامله می توانند بدون حضور هیچ فردی دیگر و با توافق هم دیگر ملکی را میان خود انتقال بدهند .
بخوانید: پیش خرید ملک در کوهک
فرآیند انتقال سند ملک
انتقال سند ملک و یا سند زدن چند مرحله بسیار مهم دارد ، که هریک از این ها بایستی به ترتیب پیش رود تا هیچ گونه مشکلی به وجود نیاید . با رجوع به دفاتر املاک یا بنگاه معاملاتی می توان این مراحل را به خوبی فرا گرفت .
با این وجود توصیه ما به شما این است ، که پیش از خرید و فروش ملک حتماً در ارتباط با مراحل سند زدن اطلاعات اوّلیه را به دست آورید .
اکنون که شما ملک مدّنظر خود را شناسایی نموده اید و صاحب آن را پیدا کرده اید به ترتیب مراحل زیر عمل بنمایید ؛
مرحله نخست انتقال سند ملک ؛ توافق قانونی
توافق دو طرف یعنی توافقی که طرفین معامله برای انتقال ملک با یک دیگر انجام می دهند . این توافق ، درون قولنامه قید می گردد که یک متن کتبی است .
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه با یک دیگر
یکی از نکات مهم پیرو انتقال سند ملک تشخیص قولنامه و مبایعه نامه می باشد . قولنامه همانطور که از نامش مشخص است ، قول طرفین یا توافق آن ها در انجام معامله می باشد .
هرچند که قولنامه به حالت کتبی انجام می شود ولی قابلیت استناد در محاکم اداری را ندارد ! به همین خاطر سخن از مبایعه نامه به میانه ها می آید . زیرا مبایعه نامه به عبارتی همان قولنامه قابل استناد در محاکم قضایی است .
مبایعه نامه نوشته ای کتبی از توافق دو طرف می باشد ، که قانونگذار آن را پیش از ثبت رسمی معامله معین داشته است . درون مبایعه نامه مواردی ذکر می شود ، که بدون وجود آن ها هیچ ارزشی نخواهد داشت .
موارد مندرج درون مبایعه نامه جهتِ انتقال سند ملک
شما باید درون مبایعه نامه مواردی را به منظور انتقال سند ملک درج کنید . این موارد که باید درج شود ، عبارت است از ؛
- مشخصات فروشنده ملک : مشخصات شناسنامه ای ، نشانی « درون نشانی حتماً کد پستی را ذکر کنید » ، شماره تلفن همراه و ثابت .
- مشخصات خریدار ملک : مشخصات شناسنامه ای ، نشانی « درون نشانی حتماً کد پستی را ذکر کنید » ، شماره تلفن همراه و ثابت .
- مبیع « موضوع مورد معامله » : مشخصات کامل جغرافیایی محل موردنظر ، ثبتی و هندسی « مساحت زمین یا خانه » .
- مبلغ مورد معامله : دربرگیرنده قیمت واحد مدّنظر و قیمت کامل به وجه متداول کشوری ، ریال و یا معادل تومان !
- زمان معامله ملک : زمان و شیوه ی پرداخت ، زمان حضور درون دفترخانه و انتقال سند ملک . برای شیوه ی پرداخت بایستی حتماً معین گردد که خریدار چه وجهی را ، در چه مدّت زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می دهد .
نکته بسیار مهم درباره مبایعه نامه !
بعد از نگارش موارد ضروری چند مورد دیگر ضمن مبایعه نامه برای شفافیت بیشتر معامله قید می گردد . توجه داشته باشید ؛
-
پشیمان شدن دو طرف
گاهی اوقات در معاملات مبحث پشیمان شدن یکی از دو طرف یا هردو طرف رخ می دهد . در چنین موقعیت هایی بایستی شرایطی به نام پشیمانی در مبایعه نامه قید شود تا طرف دیگر دچار ضرر و زیان نگردد .
اغلب برای پشیمانی ، مدّت زمانی معین می نمایند ، مثلاً ؛ تا بیست و چهار ساعت پس از تنظیم مبایعه نامه می توانید معامله را فسخ کنید . در بعضی از موارد به هنگام پشیمانی ، خسارتی را معین می نمایند که حتماً بایستی وجه آن در مبایعه نامه ذکر بشود .
-
فریب و نیرنگ خوردن
گاهاً رخ می دهد که مشکلاتی چون فریب و نیرنگ خوردن یا اشتباه گرفتن به واسطه ی یکی از دو طرف در عین معامله یا وجه آن منجر به بروز اختلاف می گردد . بایستی توجه داشته باشید که در مبایعه نامه و برای انتقال سند ملک اصطلاحاتی به نامِ خیار وجود دارد . خیار به گونه ای کلّی ، به توانایی و اختیار فسخ معامله اطلاق می گردد .
خیارات دارای انواعی می باشند ، چون ؛ مجلس ، غِبَن ، تدلیس ، فاحش « چیزی که معامله نموده ام با آنچه که دیده ام کاملاً متفاوت است » که اغلب درون مبایعه نامه ، خیارات را از خودشان ساقط می نمایند و جمله « اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش » نگارش می کنند .
به عبارتی چنین می گویند که ما با علم به این که چنین اتفاقی نیفتاده ، معامله نموده و به هیچ عنوان معامله را فسخ نخواهیم کرد . زمانی که خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خود ساقط بنماید و پس از معامله متوجه بشود در هر زمینه فریب خورده ، نمی تواند کاری را انجام بدهد . بنابراین توجه داشته باشید که برای انتقال سند ملک چه خیاراتی را قبول می کنید .
مرحله دوّم انتقال سند ملک ؛ اخذ کد رهگیری
مرحله دوم انتقال سند ملک ، اخذ کد رهگیری بوده ، که مفصل آن را شرح می دهیم . چنانچه که مبایعه نامه نگارش کرده اید ، حال نوبت به اخذ کد رهگیری خواهد رسید .
زیرا یک خانه امکان دارد ، به چند شخص فروخته شود . جهتِ پیش گیری از این رخداد ، پس از تنظیم مبایعه نامه ، فروشنده و خریدار به بنگاه معامله املاک قانونی می روند . این گونه می توانند مبایعه نامه خود را درون سیستم نرم افزاری جامع به ثبت رسانند .
توجه داشته باشید که « بنگاه معامله املاکی » که بدان جا می روید حتماً رسمی و قانونی باشد . به مجوز بنگاه دقّت نمایید چرا که طی بسیاری از موارد نخستین مشکل خود بنگاه است . مشخصات ملک ، خریدار و فروشنده ، در سیستم ثبت گردیده و کد رهگیری صادر می شود .
این سیستم سراسری بوده و نهایتاً چنانچه فروشنده بخواهد هم زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد ، سیستم ارور می دهد و می گوید کد رهگیری برای این ملک صادر گردیده است .
سیستم با اعلام این خطا باعث می شود ، که انتقال سند ملک به چند نفر امکان پذیر نباشد . بدانید که صادر شدن کد رهگیری به منظور سلامت معامله بوده و یکی از مراحل مورد نیاز برای سند زدن می باشد .
مرحله سوّم انتقال سند ملک ؛ رجوع فروشنده به دفتر اسناد رسمی
دفاتر اسناد رسمی محلی جهتِ رسمیت بخشیدن به معامله ملک می باشد . بعد از دریافت کد رهگیری انتقال سند ملک ، خریدار کاری ندارد و فروشنده بایستی همراه با سِجِل و اصل سند ، به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید .
دفتر اسناد رسمی فهرستی از مدارک مورد نیاز جهتِ تشکیل پرونده را به فروشنده داده تا آن را حاضر کند . این اسناد و مدارک به منظور سند زدن الزامی است .
مرحله چهارم انتقال سند ملک ؛ انتقال سند
چنانچه که مراحل پیشین کاملاً انجام بشود نوبت به انتقال سند ملک خواهد رسید . انتقال سند براساس قانون در دفتر اسناد و یا دفتر خانه بایستی انجام شود .
براساس تاریخی که درون مبایعه نامه قید شده است ، فروشنده و خریدار جهتِ سند زدن خانه در دفتر خانه حاضر می شوند . چنانچه که یکی از دو طرف مثلاً فروشنده ، در دفتر خانه حضور پیدا نکند و خریدار نتوانست به هیچ روشی با وی ارتباط برقرار کند مؤظف است ، تا پایان ساعات اداری در دفتر خانه حاضر باشد .
چنانچه که فروشنده نیامد ، خریدار گواهی عدم حضور دریافت می کند . اگر که خریدار به هیچ عنوان نتوانست فروشنده را پیدا نماید ، با گواهی عدم حضور وی به دادگاه رفته و می تواند هزینه مربوط به پشیمانی معین شده درون مبایعه نامه را از فروشنده دریافت کند .
فروشنده در این قسمت بایستی تمامی مدارک لازم را با خود به همراه داشته باشد . در کناره ی تمامی این مدارک باید پاسخ استعلام شهرداری ، دارایی و بیمه هم وجود داشته باشد .
هزینه مربوط به انتقال سند ملک چقدر است ؟
ما در این قسمت هزینه های مربوط به انتقال سند ملک را قید کرده ایم ؛
- هزینه مربوط به ثبت مبایعه نامه درون سیستم سراسری : دفتر معاملات املاک ، پنج درصد ارزش ملک را از دو طرف اخذ می کند .
- هزینه مربوط به شهرداری : فروشنده ملک بایستی هزینه ای به شهرداری جهتِ خلافی ، نوسازی و پسماند پرداخت کند .
- هزینه مربوط به دارایی : هزینه مربوط به نقل و انتقال به واسطه ی دارایی دریافت می شود . دارایی مالیات بر اجاره را به هنگامی دریافت می کند که ملک قبلاً اجاره داده شده است .
- هزینه مربوط به دفتر خانه : به حالت کاملاً مساوی هزینه حق التحریر دفترخانه میان فروشنده و خریدار قسم بندی خواهد شد .
هزینه مربوط به انتقال سند برعهده چه کسی می باشد ؟
در انتقال سند ملک و یا سند زدن غالباً از پیش توافقی میان دو طرف در حیطه پرداخت هزینه ها انجام می شود . اگر که طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده جهتِ تأدیه هزینه تنظیم سند توافق نموده باشند ، براساس توافقات آن ها عمل خواهد شد .
ولی چنانچه که در این زمینه هیچ توافقی نشده باشد یا اختلافاتی بین دو طرف وجود داشته باشد ، دفترخانه هزینه مربوط به انتقال سند ملک را از فروشنده دریافت خواهد کرد .
چرا که در سند وکالت آن ها امضای موکل اجباری می باشد و امضاء و حضور وکیل « خریدار » چندان هم الزامی نیست . یعنی گاهی امکان دارد فروشنده به تنهایی جهتِ تنظیم سند وکالت در دفترخانه حاضر شود .
سخن آخر
مراحل انتقال سند ملک از فروشنده به خریدار در طول این مطلب قید شده است . با توجه به میزان اهمیت موضوع و ترتیب مراحل بایستی این فرآیند برای تسهیل روند کار معامله تک به تک پیش رود تا بعدها مشکلاتی برای خریدار به وجود نیاید . امیدواریم که نکات بیان شده در طول این مطلب برای شما عزیزان مفید بوده باشد .
بخوانید: آیا مصالح ساختمانی در بازار مسکن کم یاب شده اند؟
