الزام آور بودن قولنامه
در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می‌تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان دارد، آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون، و همچنین رعایت نکاتی در این زمینه است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می‌توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش می‌کنیم تا موضوع «الزام آور بودن قولنامه» را بررسی کنیم.
وقتی معامله‌ای در چند جا به شکل قانونی ثبت شود احتمال کلاهبرداری در آن کاهش پیدا می‌کند
۱ – از اعتماد بیجا جداً پرهیز نموده حتی به نزدیکترین افراد هم اعتماد نکنید و شخصاً یا به کمک وکیل، بررسیهای کافی را انجام دهید؛ چه بسا نزدیکترین فرد به شما به علت بی توجهی، دچار اشتباه شده باشد.
۲ – از طمع کردن که به واسطه چرب زبانی و دروغگویی دلال‌ها به وجود می‌آید جداً پرهیز نموده و با بررسی بیشتر و تحقیق راجع به ملک مورد معامله، قیمت، مالکیت، کاربری، ممنوع المعامله نبودن مالک و فروشنده، در طرحهای شهرداری نبودن ملک و … اطمینان حاصل نمایید.
۳ – با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارئه پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کنید.
۴ – با مالک اصلی یا وکیل قانونی وی، معامله کرده و اصل مدارک مالک بودن فروشنده را کاملا رؤیت نموده و پیش از انجام معامله بررسیهای لازم برای اطمینان از مالکیت طرف معامله و وکیل وی را در صورتی که با وکیل معامله می‌کنید انجام دهید و پیش از استعلام هیچ پولی پرداخت نکنید.
۵ – از انجام هرگونه معامله در آژانس‌های فاقد پروانه کسب و کد رهگیری خودداری کنند. چون وقتی معامله‌ای در چند جا به شکل قانونی ثبت شود احتمال کلاهبرداری در آن کاهش پیدا می‌کند.
۶ – نکته دیگر کمک گرفتن از وکلا هنگام عقد قرار داد است، چون در بسیاری از قرارداد‌ها شاهد آن هستیم که حقوق مشتری نادیده گرفته شده است و حتی برخی افراد بدون اینکه مفاد قرارداد را به درستی مطالعه کنند آنرا امضا می‌کنند.
مالک، اولین خریدار است
۷ – نکته قابل توجه دیگر این است که طبق قانون، اگر فروشنده‌ای یک ملک را به چند نفر فروخته باشد مالک، اولین خریدار است. پس هنگام معامله به خصوص با افراد ناشناس کاملا دقت کنید.
۸ – فقط در بنگاههای دارای پروانه کسب و کد رهگیری معامله کنید. مهمترین مزیت سامانه کد رهگیری، جلوگیری از کلاهبرداری در فروش یک ملک، به چند مشتری است. چنانچه در سامانه کد رهگیری فردی بخواهد یک ملک را به چندین نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل رویت است و از انجام آن جلوگیری خواهد شد. مزیت دیگر این سامانه، جلوگیری از معاملات صوری مسکن به‌منظور افزایش مصنوعی قیمت‌هاست.
۹ – دقت شود تمام تعهدات فروشنده یا خریدار در مبایع نامه و قرارداد ذکر شود؛ خصوصاً تمام پرداخت‌ها چه نقدی و چه به صورت چک، باذکر شماره و مبلغ و بانک مربوطه در قرارداد مکتوب گردد.
۱۰ – وجوه مربوط به خرید را صرفاً به فروشنده یا نماینده قانونی وی پرداخت کرده و در رسید قید گردد بابت قسط مورد معامله، موضوع قرارداد شماره …، تاریخ …، منعقده در …
۱۱ – خریدار باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شده، بعد از آن، تعداد واحدهای که پیش فروش شده را شناسایی کند و اگر بیشتر از نیمی از واحد‌ها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده هایی که اغلب واحد‌ها را قبل از ساخت پیش فروش کرده اند آنچنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند.
۱۲ – در موارد متعددی مشاهده شده است فروشنده یا دلال ملکی را به مشتری نشان داده، اما در قرارداد مشخصات ملک دیگری را قید کرده است که یا اصلاً وجود خارجی نداشته یا در نقطه نامرغوبی قرار داشته است، لذا باید دقت کافی صورت گیرد.
۱۳ – کسب اطمینان از صلاحیت شرکت‌ها موقع سرمایه‌گذاری، مهمترین نکته‌ای است که بعضی مردم به آن بی‌توجه هستند. اعتنا نکردن به صلاحیت شرکت‌ها و اغفال تبلیغات کاذب شدن، اشتباهی است که خریداران مسکن نه فقط در ایران که گاه در خارج از کشور نیز مرتکب می‌شوند و سرمایه خود را به باد می‌دهند. نمونه بارز این موضوع کلاهبرداری‌های گسترده‌ای است که از سرمایه‌گذاران ایرانی در دبی انجام شد. برخی‌ها با دیدن تبلیغات اغواگرایانه بنگاههای مسکن فعال در امارات، بدون هیچ تحقیق و تفحص و حتی بدون آن که از قوانین خرید ملک در این کشور اطلاع داشته باشند، اقدام به خرید و فروش می کنند.
۱۴ – کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش مسکن، برخلاف تصور برخی مردم، فقط در مقیاس‌ها و ساختمان‌های کوچک اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه گاه انبوه‌سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظر و فرار می‌کنند.
پاره ایی از شگرد کلاهبرداران در معاملات مسکن:
طبق قانون فعلی پیش فروش‌ها به شکل قانونی؛ بین طرفین قرارداد می‌بندد و به بهانه‌ای پول معامله را نزد خود نگه می‌دارند ولی در اولین فرصت متواری می‌شوند. طبق قانون، قرارداد پیش‌فروش ساختمان به هر قراردادی گفته می‌شود که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به ساخت یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و این واحد ساختمانی با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین ساخت و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در‌آید.
