اجاره نامه چیست؟!
اجاره نامه یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستأجر بسته میشود و بیانگر تعهداتی است که باید طرفین قرارداد به آن عمل کنند.قراردادی که اعتبار آن به ذکر مدت اجاره وابسته است و در صورتی که مدت اجاره در قرارداد بیان نشود، دارای اعتبار نیست.البته این قرارداد می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد.
حال اگر به هر دلیلی بین دو طرف قرارداد مشکلاتی ایجاد شود، قانون راه حل‌هایی برای رفع آنها درنظر گرفته است.
- اگر اجاره‌نامه به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیۀ مستأجر را بگیرد.
- با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که قرارداد اجاره در آن بسته شده است، درخواست صدور اجراییه انجام میشود.
انواع اجاره‌نامه
اجاره‌نامه‌های معتبر و قابل قبول از دید قانون بر سه نوع است.
۱-اجارۀمحل سکونت یا منزل
۲-اجارۀ محل کسب یا تجارت
۳-اجارۀ محل‌هایی مانند درمانگاه، موسسه خیریه که درواقع در گروه محل‌های مسکونی به شمار می‌رود.
همان گونه که بیان شد، طبق قراردادی که بین موجر و مستأجر بسته میشود، مستأجر با پرداخت مبلغی به عنوان اجاره‌‌بها، به عنوان مالک منافع عین مورد اجاره شناخته میشود و این مسئله با خود موضوع اجاره کاملاً متفاوت است.
اجاره نامه رسمی و عادی؛ متفاوت از یکدیگر
اجاره نامه رسمی: طبق قانون کلیه اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند معتبر هستند، مگر این که خلاف آن در دادگاه ثابت شود، در حالیکه اسنادی که در مشاورین املاک به ثبت میرسد جزء اسناد عادی به شمار میروند و نیازمند اثبات اعتبار قانونی در دادگاه صالح هستند؛ به همین دلیل است که اسناد رسمی، به خودی خود لازم‌الاجرا است و این، مزیت حقوقی منحصر به فرد سند رسمی نسبت به سند عادی است.
با توجه به این امر می‌توان گفت، مهم ترین کار مشاورین املاک معرفی مؤجر و مستأجر است و در این خصوص حق الزحمه خود را نیز باید دریافت کنند.برای تنظیم اجاره نامه بهتر است مالک و مستأجر را برای تنظیم سند ، به دفترخانه اسناد رسمی معرفی و راهنمایی کرد.
مزایای اجاره نامه محضری و رسمی
قانونگذار در قانون به دفاتر اسناد رسمی صلاحیت ثبت، تنظیم و ثبت اسناد رسمی را داده است؛ به همین دلیل می‌توان گفت اجاره نامه رسمی که در دفتر اسناد رسمی به ثبت میرسد نسبت به قرارداد های اجاره عادی که در بنگاه های املاک نوشته میشود دارای مزایای قانونی هستند که در زیر به آن ها اشاره شده است:
- اجاره نامه های محضری لازم الاجرا هستند.
- قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر مرور زمان قرار نمیگیرند.
- می‌توان در دادگاه به آنها استناد و اثبات کرد.
- این اسناد قابل استناد و از نظر تاریخ سند رسمی معتبر هستند.
- احقاق حق مالک در کوتاه ترین مدت با ضریب اطمینان بالا از بزرگترین مزیت های این اسناد است؛ زیرا هنگام تنظیم اجاره‌نامه کلیه موارد نظیر شرایط دو طرفه، نوع کسب و کار واگذاری به غیر، حق کسب و کار و تجارت، مشخص میشود و در نتیجه جایی برای تکذیب یا رد وجود نخواهد داشت.
هزینه ثبت اجاره نامه در دفترخانه اسناد رسمی
تعرفه‌های دفاتر اسناد رسمی هر ۴ سال یکبار توسط قوه قضائیه تعیین میشود.
در واقع هر قدر قیمت مورد معامله بالاتر باشد حق التحریر به همان میزان افزایش نمی‌یابد بلکه به نسبت کاهش پیدا می‌کند و هزینه حق ثبت هم با همین مبلغ گرفته میشود.
چند نکته در خصوص قرارداد اجاره اعم از عادی یا رسمی
اگر به هر دلیل بین دو طرف قرارداد مشکلاتی رخ دهد، قانون راه حل‌هایی برای رفع آن ها مقرر کرده است:
- اجاره یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستاجر منعقد میشود که حتما باید مدت در آن تعیین شود در غیر این صورت این قرارداد اعتبار قانونی ندارد.
- اگر اجاره نامه به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیه مستأجر را بگیرد.
- طرف قرارداد می‌تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که قرارداد اجاره در آن منعقد شده، صدور اجراییه را درخواست کند.
تفاوت اجاره‌نامه بنگاهی و دستی
– طبق قانون مصوب در سال 1376 در خصوص روابط بین مالک و مستاجر، در صورت حضور دو نفر شاهدِ مردِ بالغ، در هنگام عقد قرارداد، اجاره‌نامه تنظیمی در بنگاه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر میشود. اما در اجاره‌نامه‌های دستی، حتی اگر تمامی ضوابط و قوانین توافق شده بین طرفین معامله در آن گنجانده شده باشد و به امضای طرفین هم برسد، در صورت بروز مشکل مشمول قانون روابط موجر و مستاجر نمی‌شود و منافع طرفین در آن حفظ نمی‌شود.
– اطلاعات حقوقی مشاور املاک از مردم عادی بیشتر است، بنابراین با توجه به دانش و تجربه‌ای که در زمینه تنظیم قرارداد دارد، بهتر می‌تواند بندهای مربوط به شرایط پرداخت یا فسخ قرارداد را تنظیم کند و مانع بروز مشکل در این زمینه برای طرفین بشود.
– در صورت تنظیم قرارداد در بنگاه، برای قرارداد کد رهگیری صادر میشود که به اجاره‌نامه اعتبار می‌دهد و مانع اجاره دادن ملک توسط مالک به چندین نفر میشود. البته دریافت کد رهگیری مزایای دیگری هم دارد که می‌توانید در اینجا اطلاعات لازم را کسب کنید.
در تنظیم اجاره‌نامه، مشاور املاک ققط یک واسطه است!
-
در تنظیم قرارداد اجاره، مشاور املاک، واسطه است در حالیکه دفاتر ثبت اسناد رسمی، ثبت‌کننده هستند. در صورت بروز مشکل بین طرفین قرارداد، معمولا مشاوران املاک درگیر اختلافات بین موجر و مستاجر نمی‌شوند. در این موارد پیگیری از طریق دادگستری زمان بر است و هزینه و وقت زیادی می‌خواهد، اما اگر سند در دفاتر تنظیم شده باشد، به راحتی می‌توان به ادارات اجرای ثبت مراجعه و با صرف زمان بسیار کمی خواسته را اجرایی کرد.بهتر است پس از آنکه اجاره‌نامه در دفتر مشاور املاک تنظیم گردید، مانند مبایعه‌نامه‌ها، در دفاتر اسناد رسمی نیز به ثبت برسد. حتی اگر مالک از دوستان و آشنایان شما باشد.
نکته:
- به غیر از اجاره‌نامه‌هایی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند، سایر اجاره‌نامه‌ها عادی یا غیر رسمی محسوب می‌شوند. حالا فرقی ندارد که این قرارداد را بنگاه بنویسد یا طرفین بین خودشان به صورت دستی تنظیم کرده و امضا کنند. حتی وجود کد رهگیری و هولوگرام تنها به منظور پیشگیری از معاملات مکرر بوده و آن را معادل اسناد رسمی نمی‌کند. اسناد بنگاهی یا دستی، نیازمند اثبات اعتبار قانونی در دادگاه صالح هستند.
