تصور کنید که یک واحد آپارتمانی اجاره داده می شود . به این هنگام واحد مدّنظر دو مالک پیدا می کند . یکی از این مالک ها اجاره دهنده است که مالکیت عین آپارتمان را داراست و دیگری اجاره گیرنده است که مالکیت منافع آن آپارتمان را دارد . اکنون سؤالی که پیش می آید این است که آیا اجاره دادن ملک به وسیله مستاجر قانونی است ؟
آیا مستاجر می تواند این منافع را که مالک گردیده است به فرد دیگری انتقال دهد ؟ مثلاً قرارداد اجاره ای منعقد کرده و فرد دیگری را مستاجر خود کند ؟ ما برای پاسخ به سوالات شما در طول این متن با کارشناسان آسمان هوم همراه شده ایم .
بیشتر بخوانید: پاراگلایدر سواری در منطقه ۲۲
دیدگاه متفاوت دو قانون درباره اجاره دادن ملک به وسیله مستاجر
در ادامه مبحث آیا اجاره دادن ملک به وسیله مستاجر قانونی است ؟ با ما همراه باشید . یک وکیل پایه یک دادگستری با توجه به قانون مدنی در ارتباط با این مسئله که آیا یک مستاجر که محلی را اجاره نموده می تواند آن را به فردی دیگر اجاره بدهد ، چنین توضیح داده است ؛
یک مستاجر بعد از اجاره نمودن ملکی ، چون مالک آن خواهد بود و حق اجاره دادن آن به غیر را خواهد داشت . مگر آن که این اختیار را مالکِ عین آپارتمان از مستاجر سلب نموده باشد و میان طرفین توافق گردیده باشد که مستاجر حق اجاره دادن ملک را به فردی دیگر ندارد !
برای پاسخ سوال آیا اجاره دادن ملک به وسیله مستاجر قانونی است ؟ باید به قوانین توجه نمود .
حال چنانچه که قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سالِ ۱۳۵۶ باشد بدین هنگام به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سالِ ۱۳۵۶ ، مستاجری که ملک مسکونی را اجاره می نماید ط حق انتقال به دیگری را ندارد .
مگر زمانی که میان مستاجر و موجر توافق گردیده باشد و مستاجر از موجر رضایت نامه کتبی داشته باشد . به حالتی که هیچ گونه محدودیتی در ارتباط با اجاره دادن ملک نام برده شده به دیگری را ندارد !
توجه به دیدگاه ها باعث شده ، تا به یک پاسخ مناسب برای سوال آیا اجاره دادن ملک به وسیله مستاجر قانونی است ؟ برسیم . قانون موجر و مستاجر سالِ ۱۳۵۶ علاوه بر املاک تجاری و اداری ، برای املاک مسکونی هم صدق می کند ؛ ولی این روزها فقط املاک تجاری دربرگیرنده این قوانین است .
براساس این قانون مستاجری که ملکی را اجاره می نماید ، حق انتقال آن به غیر را ندارد . مگر زمانی که از مالک رضایت نامه کتبی داشته باشد !
چنانچه که مستاجر ملکی را به غیر اجاره بدهد ، اگر که از مالک رضایت نامه کتبی نداشته باشد ، مالک می تواند طی اظهار نامه ای حق سرقفلی را از مستاجر خود ساقط کند .
حال بهتر است کمی گسترده تر به موضوع اجاره دادن ملک به وسیله مستاجر قانونی بپردازیم . در ارتباط با اجاره منعقد شده پیش از سالِ ۱۳۷۶ باید بگوییم که طی سالِ ۱۳۵۶ غایت قانونگذاران ایجاد حق سرقفلی برای مستاجران بوده است .
براساس این قانون هرکس که املاک تجاری را اجاره نماید ، حق کسب و پیشه و حق سرقفلی آن را داراست و این قانون تا به سالِ ۱۳۷۶ برقرار بوده است .
ولی براساس قانون سالِ ۱۳۷۶ هر فردی که ملکی را اجاره نماید و مالی تحت عنوان سرقفلی پرداخت کند ، برای مستاجر حق سرقفلی ایجاد خواهد شد .
حال تمامی املاک تجاری ، مسکونی و اداری تابع توافق دو طرف می باشند و به گونه ای کلّی قانون سالِ ۱۳۷۶ بازگشت به قوانین قانون مدنی در باب عقد اجاره خواهد بود . یافتن پاسخ سوال آیا اجاره دادن ملک به وسیله مستاجر قانونی است ؟ نیازمند توجه به عوامل مختلفی است .
تعداد ساکنان در ملک استیجاری
در ادامه بحث آیا اجاره دادن ملک به وسیله مستاجر قانونی است ؟ به یک سری نکات اشاره می کنیم . در بطنِ اجاره نامه هایی که در بنگاه های املاک برای املاک مسکونی منعقد می نمایند .
چنانچه که در یک قسمت از معاهده تعداد مستاجران معین گردد و مالک شرط نماید که ملک خود را به چند نفر اجاره می دهد و مستاجر آن را قبول کند . چنین است که می توانند مستاجران در یک ملک مسکونی سکونت نمایند .
حال به هنگام سکونت در ملک مذکور بیشتر از تعداد شرط شده در اجاره نامه ، مستاجر تخلف نموده است و چون تخلف از شروط ضمن عقد اجاره می باشد موجر مستحق فسخ اجاره نامه خواهد بود .
در ارتباط با اجاره دادن ملک به وسیله مستاجر قانونی و پارکینگ یا انباری بهتر است بگوییم که چنانچه که انتقال ملک به دیگری شرط یا توافقی نباشد ، مستاجر می تواند پارکینگ یا انباری مختص به خود را به ساکنان همان ساختمان اجاره بدهد .
ولی چنانچه که به حالت کلّی شرط گردیده باشد که مستاجر حق اجاره دادن پارکینگ یا انباری به دیگری را ندارد به هنگام تخلف از جانب مستاجر مالک مستحق فسخ اجاره نامه است .
تغییرات پس از سالِ ۱۳۷۶ بسیار بوده است !
همچنان در ادامه آیا اجاره دادن ملک به وسیله مستاجر قانونی است ؟ ما را راهنمایی کنید .از آن سوی که در مرداد ماهِ سالِ ۱۳۷۶ قانون موجر و مستاجر تغییرات بسیاری را تجربه نموده است از مؤعد لازم الاجراء شدن آن اجاره تمامی اماکن اعم از ؛ مسکونی ، تجاری و… که با معاهده رسمی و عادی منعقد می گردد تابع مقررات قانون مدنی خواهد بود .
به همین دلیل بهتر است بدانید که ماده ۴۷۴ قانون مدنی چنین بیان می دارد که ؛ مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد .
بنابراین حتی اگر که قرارداد در این حیطه ساکت باشد ، اجاره دادن ملک به وسیله مستاجر قانونی خواهد بود . مگر زمانی که براساس قانون مدنی و اصل لزوم قراردادها در زمانِ تنظیم اجاره نامه طبق شرط ضمن عقد اجاره ، این حق از مستاجر سلب گردد .
چنانچه که یک قرارداد مربوط به پیش از سالِ ۱۳۷۶ باشد بایستی میان اماکن استیجاری با کاربری تجاری و مسکونی تفکیک قائل بشویم . بدین گونه که اجاره مکان های تجاری تابع قانون ۱۳۵۶ و نیز اجاره اماکن مسکونی تابع قانون سالِ ۱۳۶۲ می باشد .
هر دوی این مورد بنابر ماده ده قانون نخست « با لحاظ کردن ضمانت اجرای موجود ضمن بند دو ماده چهارده » نیز بند الف ماده هشت قانون سالِ ۱۳۶۲ به گونه ای کلّی این حق را از مستاجر ساقط نموده و حتی در سکوت طرفین مستاجر حق انتقال تمام یا بخشی از مورد اجاره را به دیگری ندارد مگر زمانی که چنین حقی از جانب موجر برای مستاجر لحاظ شود .
برای یافتن ، پاسخ سوال آیا اجاره دادن ملک به وسیله مستاجر قانونی است ؟ اشاره به نکات مذکور اهمیت داشت .
سخن آخر
همانطور که مطالعه نمودید برای پاسخ به این موضوع که آیا اجاره دادن ملک به وسیله مستاجر قانونی است ؟ بایستی سالِ اجاره دادن را مورد توجه قرار دهید .
اگر که ضمن قرارداد آید که مستاجر می تواند ملک استیجاری را به غیر اجاره بدهد یا خیر! این کار برای مستاجر امکان پذیر خواهد بود . در غیر از این صورت مستاجر نمی تواند ملک مذکور را به دیگری اجاره بدهد .
بیشتر بخوانید: خرید آپارتمان در دریاچه چیتگر
