*قانون پیش فروش املاک :
طبق آمار بدست آمده،قوانین پیش فروش در سال ۱۳۸۹ مشتمل بر۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب و به مرحله اجرا درآمد. بر اساس این قانون هرقراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود، و واحدساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یاپس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوبمی‌شود.
جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است کهپس از صدور پروانه‌ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنیمستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می‌شود، واخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت‌دار، پیش‌فروشنده اقدام بهتبلیغات در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی می‌کند.
پس از این مرحله، تنظیم قرارداد پیش فروش باید در یکی از دفاتر اسنادرسمی صورت گیرد. مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی،طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهندو نمی‌توانند خودشان اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند، در غیر این صورتمجرم تلقی می‌شوند.
اگر سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشارآگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند، به حبس از نود و یک روز تا یکسال یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتیمحکوم می‌شوند.
*در قرارداد پیش فروش املاک باید موارد زیر به صراحت عنوان شود:
١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی،تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کلواحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش وقسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هرواحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
۷-معرفی داوران
*نکاتی که باید در تنظیم قرارداد پیش فروش املاک به آن دقت کنید:
مشخصات طرفین:
برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ابتدا باید مشخصات طرفین از جملهنام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی و شماره تماس و…نوشته شود. همچنین باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در موردملک معامله‌ای انجام دهد. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سندباشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتماندر حال ساخت را دارد. پس مهم‌ترین مسأله در آغاز کار این است کهمشخص شود، آیا فروشنده می‌تواند ملک را منتقل کند یا نه؟
بسیاری از مشکلات دراین نوع قرارداد، به دلیل بی‌توجهی خریداران به همیننکته است، که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یامشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه وبررسی نمی‌کنند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارتملی تطبیق نمی‌دهند. حتی برخی این امر مهم را به افراد و مشاوران در بنگاهاملاک می‌سپارند، که خود منشأ بسیاری از اختلافات و سوء استفاده‌هاست.
قبل از بستن قرارداد، با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتیملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودنمالک اطمینان حاصل کنید.
